Доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах практически не изменилась, отмечают консультанты JLL. Так, в классе А она подросла с 5% до 5,1%, в классе В – с 9% до 9,2%. Большинство бизнес-центров заполнены под завязку. Свободные площади имеются не более чем у 10% объектов, при этом крупных блоков нет почти ни у кого. Для многих арендаторов актуален вопрос расширения площадей. Некоторые крупные компании рассматривают возможности организации офиса в исторических особняках, производственных корпусах и даже коммерческих помещениях жилых комплексов.
Всего с начала года рынок качественных офисов пополнился 76 000 кв.м недвижимости. За минувшие три месяца сданы два бизнес-центра класса А – «Пономарев Центр» (к аренде пригодно 8600 кв.м) и Renaissance Business Park (20 900 кв.м). Еще два объекта – класса В: БЦ Reforma (12 900 кв.м) и БЦ на Октябрьской наб., 10 (6 400 кв.м).
Среди крупных инвестиционных сделок – покупка холдингом «Империя» (владеет сетью БЦ «Сенатор») здания делового комплекса «Северная столица» на наб. р. Мойки, 36 (22 400 кв.м). Стоимость объекта эксперты оценивают не менее чем в 1,7 млрд рублей.
Стоимость аренды потихоньку растет. По данным JLL, наиболее заметно средневзвешенная запрашиваемая ставка увеличилась за третий квартал в классе А – на 2,7% (до 1691 руб./кв.м в месяц), в классе В – на 0,5% (до 1183 рублей), включая НДС и эксплуатационные расходы.
Согласно отчету «АйБИ ГРУПП», диапазон ценников для БЦ класса А варьировался от 1490 до 1690 руб./кв.м в месяц, для класса В – от 990 до 1190руб./кв.м в месяц.
Аренда офисной встройка стоила в среднем 830-930 руб. (рост за последние три месяца – около 3,3%).
Наибольшим спросом пользуются офисы в Центральном, Адмиралтейском и Московском районах, в последнем — преимущественно в северной части. Наименее востребованы конторы в Красногвардейском, Невском и Калининском районах. В центральных районах города доля вакантных помещений составляет менее 2%.
Как отмечают в IPG.Estate, наиболее интересные объекты в классе С сосредоточены в сегменте технопарков, сформированных на территории бывших заводов: «Арсенал», «Красная нить» на Выборгской наб., «Механобр», «Редуктор» на Заозерной, объекты Кировского завода и завода им. Козицкого. Уровень ставок в этих объектах находится на уровне 700-900 рублей за кв.м (вкл. НДС).
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Рост арендных ставок и минимальная вакантность в определенных районах приводят к возобновлению девелоперской активности. Так, в Московском районе началась реализация нескольких новых офисных центров класса В, еще ряд девелоперов готовы выйти там на стройплощадку в ближайшее время. Однако более значительное оживление рынка сдерживает неустойчивость спроса и его зависимость от двух секторов – IT и нефтегазового.
Объем чистого поглощения качественных офисных площадей в Петербурге за третий квартал составил 41 000 кв.м. Этот же показатель за девять месяцев – 110 000 кв.м, что на 40% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но за счет роста спроса под конец года мы ожидаем, что объем чистого поглощения офисов в итоге достигнет 170 000 – 180 000 кв.м.
Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate:
- До конца года объем ввода на рынке достигнет 120 000 кв.м, из которых доля спекулятивных офисных площадей составит лишь 80 000 кв.м. Продолжается тренд выхода офисных объектов на рынок со 100% заполняемостью: среди крупных – БЦ Renaissance Business Park, БЦ River Side.
Большая часть сделок ориентирована на площади 300-1000 кв.м. Ставки аренды продолжают расти: с начала года на 3% на БЦ класса А; 5% в классе В.
Девелоперская активность постепенно возобновляется. Так, есть несколько новых проектов у сети «Адамант». Оператор сети «Сенатор» относительно недавно выкупил БЦ «Северная столица», также реализуют проект на Чапаева, который уже практически заполнен. Если говорить о новых проектах, то наблюдается тенденция перехода в mixed-use: в рамках одного проекта реализуют сразу бизнес-центр, апарт-отель и торговый центр. Такие смешанные форматы диверсифицируют риски девелоперов. Активно выходят на рынок проекты креативных пространств и технопарков на территориях бывших заводов: «СевКабель», ArtPlay, «Красная нить», «Арсенал» и др.
Андрей Бурунов, заместитель директора отдела офисной недвижимости East Real:
- В третьем квартале продолжилась тенденция увеличения спроса на качественные офисы. Лидерами по темпам роста остаются компании из IT-сектора, при этом причиной поиска нового офиса становится не только невозможность расширения в рамках текущего здания, но и желание улучшить качество помещений. Стоит отметить, что в переговорах с потенциальным арендодателем, возможность дальнейшего расширения в рамках бизнес-центра, становится одной из важных тем. Сохраняется интерес к покупке отдельно стоящих зданий. В четвертом квартале, по нашим оценкам, умеренный рост арендных ставок продолжится. И при этом ожидается некоторое увеличение вакансий в классе А, за счет ввода в эксплуатацию анонсированных проектов.
Елена Тищенко, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
- Объемы ввода новых офисных проектов за весь 2017-й могут сократиться почти вдвое по сравнению с прошлым годом. На фоне уменьшения ликвидного предложения уровень вакансий покажет минимальную динамику. Сохраняется дефицит офисных площадей для крупных арендаторов – от 1000 и более кв.м. Особенно не хватает офисных центров, которые могут предложить в аренду помещения более 3000 кв.м единым блоком. На фоне такой ситуации возможно появление офисных проектов формата built-to-suit, а также увеличение количества реконструируемых зданий. Однако основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов до 500 кв.м с отделкой в действующих БЦ (в первую очередь класса B) – недалеко от ст. метро и с удобными подъездными путями и парковкой.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
- Для третьего квартала характерен тот же тренд, который наблюдался в течении всего 2017-го: некоторый рост арендных ставок в классе А и В – около 1,5% и 2,5% соответственно. Средневзвешенные ставки составили 1675 рублей для класса А и 1180 руб. для класса В. Самую большую активность на рынке продолжают проявлять структуры «Газпрома» и сопутствующие им предприятия, которые по-прежнему находятся в поиске новых площадей, а так же компании IT-сферы.
В целом во втором полугодии запланировано к сдаче около 95 000 кв.м новых офисов (преимущественно класса А), что выше чем в первой половине 2017-го. Однако объем ввода остается на невысоком уровне: так, был введен бизнес-центр класса А – Renaissance Business Park, но он целиком арендован структурами «Газпрома».
По прогнозам, до конца года можно ожидать вполне стабильную ситуацию с колебаниями арендных ставок в пределах 2-3% для объектов класса А и В+, а для В и С – 3-4%.
