Объем качественного предложения на рынке офисной недвижимости остается на уровне 2,6 млн кв.м. Доля офисных центров класса А составляет 44%, доля класса В/В+ – 56%. Лидерами по предложению по-прежнему выступают Центральный, Московский и Петроградский районы.
Согласно прогнозу компании JLL, объем ввода офисных площадей в Петербурге за 2018 год может составить 267 000 кв.м, однако в основном за счет «Лахта Центра». Порядка 67% нового предложения сформирует как раз ввод штаб-квартиры «Газпрома». В то же время, подчеркивают в JLL, объем спекулятивного строительства офисов в городе по-прежнему остается на низком уровне: до конца года заявлено 61 000 кв.м, при этом в первом полугодии сдано всего 7000 «квадратов».
Как отмечают в IPG.Estate, с учетом низких темпов прироста предложения, все заявленные к запуску до конца года объекты могут выйти на рынок с показателями заполняемости на уровне 80-90%
Впрочем, минимальный объем ввода пока мало меняет динамику вакантных площадей. Так, во втором квартале доля свободных офисов на рынке снизилась на 0,2 п.п., до 7,2% (данные JLL). При этом уменьшение вакантности наблюдалось как в классе А – до 5,4%, так и в классе В – до 8%. По оценкам консультантов, невысокий темп снижения вакантности обусловлен тем, что сделки аренды в большей степени связаны с переездами компаний. В целом объем заключенных сделок аренды и купли-продажи офисных помещений составил около 83 000 кв.м, что на 22% больше, чем годом ранее.
Арендные ставки постепенно растут. За три минувших месяца они увеличились в среднем на 0,4%. Стоимость аренды в классе А, по расчетам JLL, достигла уровня 1720 руб./кв. м в месяц, в классе В – 1204 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы).
С конца 2016-го продолжается рост сегмента IT в общем объеме сделок, и наоборот, компании нефтегазового сектора сокращают свою активность. За первое полугодие доля сделок с компаниями IT-сектора составляет порядка 28% (данные IPG.Estate).
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Основная причина переезда компаний в новые офисы – необходимость расширения при адекватном изменении затрат на аренду. С учетом того, что в большинстве бизнес-центров нет возможности увеличения площади, арендаторы вынуждены искать альтернативные локации. Зачастую реализация спроса происходит вне классических бизнес-центров: компании рассматривают переоборудование объектов другого функционального назначения либо реконструкцию низкокачественных зданий. В качестве примера можно привести расширение БЦ «Русские самоцветы» в результате реконструкции соседнего здания для размещения офиса компании Wargaming.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:
- Впервые с 2010-го на рынок не выведено ни одного качественного объекта. Объем рынка сохранился на прежнем уровне, да и в остальном тоже нет изменений – ни по географической структуре предложения, ни по классности. Более того, игроки офисного рынка продолжают корректировать планы по выводу новых проектов. Ввиду дефицита качественного офисного предложения сокращается и объем поглощения: текущий спрос переходит в состояние отложенного до вывода новых проектов или высвобождения качественных офисов.
Средний уровень арендной ставки для класса А составляет 1 650 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. В классе В/В+ – 1 240 рублей за кв.м. Рост с начала января – на 2%-2,3%. До конца года стоимость аренды может подорожать в пределах 5%. Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости может пойти по следующим сценариям: девелоперы будут запускать новые проекты по схеме built-to-suit, а владельцы офисных центров класса С начнут реновацию своих объектов.
Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International:
- По итогам первого полугодия офисный сегмент занял второе место по объему вложенных средств после торговли. Он привлек $74 млн (около 26% от общего объема инвестиций). При этом целью вложений в равной степени выступали как активы под собственные нужды, так и бизнес-центры, купленные с целью получения арендного дохода. Крупнейшим приобретением для собственных нужд стала покупка МФК Lotos Tower компанией JetBrains, а ярким примером инвестиционной сделки – приобретение компанией «Приморское объединение» под реконструкцию и дальнейшую сдачу в аренду особняка на Большой Морской, 28/13.
Интерес к покупке офисных объектов во втором полугодии будет высоким, так как на фоне отсутствия нового качественного предложения в Петербурге успел сформироваться отложенный спрос. Компании совершают покупки под собственные нужды, но вместе с тем рассматривают объекты в качестве инвестиций, в связи с чем готовы приобретать их со ставкой капитализации меньшей, нежели классические инвесторы.
Из ключевых тенденций стоит отметить рост доли IT-сделок. За последние пять лет представители IT-сферы арендовали в городе более 180 000 кв.м качественных офисных площадей, а доля «айтишников» в структуре сделок выросла на 27 п. п., составив рекордные 42%.
Андрей Бурунов, заместитель директора отдела офисной недвижимости компании East Real:
- По итогам первого полугодия количество свободных качественных офисных помещений остается низким, и в ближайшее время не ожидается существенных изменений уровня вакансии. В связи с этим сохраняется тенденция к умеренному росту арендных ставок. На данный момент уровень арендных ставок находится в диапазоне 1600-1900 руб./кв.м для класса А , 1200-1400 руб./кв.м для класса В. Наибольшим спросом пользуются офисы в Василеостровском, Петроградском, Московском районах. Все чаще можно встретить ситуацию, когда собственник БЦ готов освободить часть помещений в пользу более крупного и экономически более интересного арендатора. Также есть интерес к покупке как отдельных объектов, так и офисов в составе бизнес-центров и жилых комплексах. Наиболее интересные сделки заключаются с арендаторами IT сектора. Одна из таких – это наша сделка на 2500 кв.м с Dino Systems.
Источник https://komned.ru
