СТОЛИЧНЫЙ ЛОСК: КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКОВСКОГО ПРОСПЕКТА В 2018 ГОДУ
Московский проспект – один из наиболее востребованных торговых коридоров Петербурга. И крупная деловая зона респектабельных бизнес-центров. Однако новые качественные объекты, интересные для инвесторов, выходят здесь на продажу достаточно редко.
Все помещения на магистрали имеют срок окупаемости выше десяти лет – в среднем от 11 до 13 лет в зависимости от параметров недвижимости (данные А2 Retail). Минимальный срок экспозиции составляет два месяца. Но, как правило, собственники сильно завышают начальную стоимость объекта. В таких случаях срок экспозиции может превышать и год.
На Московском работает более 500 магазинов, не считая небольших универмагов и торговых центров. По оценкам брокеров, общая площадь местного стрит-ритейла – порядка 26 000 кв.м. По количеству торговых объектов магистраль находится на первом месте в городе. В то же время, если говорить о плотности, то проспект не так уж и загружен: на 100 метров приходится около пяти магазинов (тогда как на основных центральных магистралях – 9-10 точек).
За последние два-три года сюда зашли многие предприятия общепита и отделения банков. Аптечные сети запускали свои флагманские проекты. Самые ликвидные помещения находятся вблизи и между станций метро «Парк Победы», «Московская» и вблизи Сенной площади. В южной части магистрали имеется несколько крупных сетевых строительных и мебельных магазинов, которые в свою очередь сформировали стабильный кластер в сфере товаров для дома среди жителей Московского и Фрунзенского районов. На Варшавской улице работает крупнейший четырехэтажный мебельный центр на юге города - «Мебельный Континент».
Середина проспекта остается с гипермаркетами – «Максидом» и «O’Кей». Двухэтажный ТК «Электра» был пристроен к гипермаркету «О'Кей» в сентябре 2012-го. По соседству (дом 135) расположен семиэтажный торгово-деловой комплекс, введенный в эксплуатацию в 2008-м. Еще один развлекательно-офисный комплекс по-прежнему действует в центральном здании бывшей фабрики «Скороход» на Московском, 111. А в бывших заводских корпусах в глубине квартала разбросаны разнообразные торговые объекты эконом-класса и забегаловки.
В районе ст. метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» строятся восемь крупных жилых комплексов: каждый из них обеспечен коммерческими площадями. Крупнейшая торговая зона магистрали расположена в районе Сенной площади, где сосредоточены два молла - «ПИК» и «Сенная», продовольственный рынок, а также миниатюрный ТЦ «Адмиралтейский» на Московском пр., 3. На въезде в город с юга продолжает успешно работать универмаг «Московский».
Как отмечают в А2 Retail, начало Московского до реки Фонтанки остается достаточно активной зоной, которая ориентирована на средний ценовой уровень арендаторов. Здесь преобладают фастфуд и стрит-фуд. Отрезок до «Фрунзенской» по-прежнему очень спокойный. Минимальные ставки аренды составляют 1500-2000 рублей за кв.м в месяц (за цоколи и подвалы). Средний размер – от 2000 до 3500 рублей за «квадрат». Вблизи метро ставки, как правило, находятся в диапазоне 3500-5500 руб./кв.м. Максимальные (до 8000 рублей) – у ст.м «Московская».
В зоне влияния проспекта действует свыше двух десятков качественных бизнес-центров. Большая часть из них расположена на примыкающих улицах – Цветочной, Заставской, Варшавской и Бассейной. Преимущественно это офисные здания класса С и В – бывшие административные корпуса заводов или НИИ. Диапазон ставок аренды варьируется на уровне от 800 до 1800 руб./кв.м в месяц. Четыре года назад на проспекте был введен первый бизнес-центр класса А – «Электро», который теперь арендован Газпромом. Еще одна «дочка» Газпрома обосновалась в другом качественном бизнес-центре – Fort Tower у метро «Электросила». Высококлассный БЦ, принадлежащий сети «Сенатор», работает в здании бывшего универмага «Фрунзенский» на углу Московского и набережной Обводного канал.
В зоне влияния Московского есть некоторый объем и производственно-складских помещений. Такие площади сосредоточены традиционно в зданиях бывших заводов на прилегающих улицах: Заозерной, Киевской, Заставской и Решетникова (данные East Real). Вакантных помещений, правда, немного. Арендные ставки находятся в диапазоне от 400 до 450 руб./кв.м в месяц (с учетом НДС).
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:
- Все предложения на продажу в популярных частях Московского проспекта сразу рассматриваются инвесторами. Если же говорить об аренде, то здесь можно наблюдать активные ротации. Причем вдоль всей магистрали. Причин для переезда много. Так, в этом году закрылся филиал «Ситибанк», а также ряд кафе и ресторанов (например, «Япоша»). Сменился ряд вывесок в Московском универмаге и помещениях в начале проспекта. Объем вакансии среди ритейла подрос до уровня 7-9%. И, на мой взгляд, сейчас арендаторы не столь охотно рассматривают этот торговый коридор.
Ставки аренды здесь очень высоки, а проходимость оставляет желать лучшего, если говорить о помещениях, расположенных дальше, чем на один-два дома от метро. В связи с этим часть объектов имеют достаточно долгий срок экспозиции, превышающий три-шесть месяцев. Помещения, которые раньше рассматривали заведения общепита и банки, сегодня не так востребованы. Трасса уже насыщена такими предприятиями. Другие же группы арендаторов либо предлагают меньшую арендную ставку, что, зачастую, не устраивает собственников, либо в принципе не рассматривают Московский из-за конструктивных особенностей помещений в старых домах. Таким образом, у проспекта – неоднозначная перспектива. Он по-прежнему интересен для аренды. Однако спрос на него, по нашим наблюдениям, за последний год снизился примерно на 20%. Именно поэтому возросли сроки экспозиции даже по качественным площадям. Иначе обстоит ситуация в офисном сегменте. Почти все офисные площади на Московском проспекте сданы, ротация невелика. При этом весь спрос так и не удовлетворен. Думаю, владельцы зданий, которые планируют переквалифицировать свои объекты под бизнес-центры, не будут иметь недостатка в арендаторах.
Кроме того, ряд московских и региональных операторов объявили о своих планах развития в Петербурге. Так что можно ожидать, что они также проявят интерес и к Московскому проспекту. В результате пустующие площади могут быть заполнены не только местными игроками. Но если снижение спроса на эту локацию сохранится, в следующем году арендодателям, вероятно, придется снизить ставки на 10-15% или пересмотреть свои ожидания от формата арендаторов.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg:
- На Московском проспекте расположено 238 встроенных торговых помещений. В первом полугодии ротация составляла 4% (такой она была и в прошлом году). Доля свободных помещений – тоже порядка 4%. Средние ставки аренды на объекты стрит-ритейла варьируются от 2500 до 7000 руб./кв.м в месяц – у станций метро «Сенная» и «Московская». У других подземок – от 3000 до 4000 руб./кв.м. За год стоимость аренды повысилась примерно на 12%.
Лидирующим профилем, как почти везде, на Московском проспекте остаются заведения общепита – около 23%, второе и третье место с минимальным разрывом занимают интерьерные магазины (15%) и банки (около 14%). Заведения общепита и мелкорозничный ритейл в большей степени сосредоточены у метро «Московская», «Сенная площадь», «Парк Победы» и «Технологический институт». Более специализированы на интерьерной направленности – ст.м. «Фрунзенская» и «Московские ворота». Проспект традиционно интересен для интерьерных магазинов, банков и ресторанов. Здесь достаточно большое количество помещений с витринами и открытыми планировками, есть парковка. Однако в некоторых местах уже заметно перенасыщение в сегменте общепита. Магистраль постепенно меняется: застраивается бывшая территория завода «Петмол», а также территория за метро «Электросила». Стало больше жилья, выросли пешеходные потоки, увеличилось количество самих встроенных помещений. Соответственно меняется и состав арендаторов. Так, раньше у «Электросилы» также преобладали интерьерные магазины и предприятия сферы услуг, однако теперь здесь появилась классическая зона стрит-ритейла.
Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris | CBRE:
- Московский проспект остается одной из самых популярных локаций и у арендаторов, и у инвесторов. Поэтому и арендные ставки, и цены продаж здесь одни из самых высоких в городе, уступая лишь центральным районам. Вакансия в местных офисных центрах не превышает 3%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составляет 1345 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
Стоит отметить, что у девелоперских проектов на Московском – интересная судьба. Многие из них существенно превзошли начальные ожидания, и по итогам девелоперы выражали сожаление, что не сделали проект больше по размерам и выше по классу. Среди таковых – ЖК «Московский квартал», ЖК «Времена года», апарт-отель «Вертикаль», ТЦ «Электра». На данный момент часть бизнес-центров в зоне Московского проспекта запускают вторые и третьи очереди - это «Премьер-лига» и «Мега парк».
Андрей Бурунов, заместитель директора отдела офисной недвижимости компании East Real:
- Все проекты бизнес-центров, реализованные в последние годы, имеют 100% заполняемость и были заняты еще на стадии строительства или ввода в эксплуатацию. Во многом успех проектов определил переезд в город структур «Газпрома» и его сателлитов. Из новых объектов стоит отметить бизнес-центр «Премьер-Лига» общей площадью 18 000 кв.м и бизнес-центр «Пушной Дом» (9400 кв.м). По нашим оценкам, уровень вакансии в офисном сегменте не превышает 5%. Для бизнес-центров класса А характерны арендные ставки на уровне 1600-1950 руб./кв.м в месяц, для класса В – 1100-1400 руб./кв.м (с учетом НДС).
Источник: komned.ru
