2013 год показал рекордный с 2009 года ввод объектов складской недвижимости – около 150 тыс. кв.м. Однако уже в III квартале уровень вакансии в качественных складских центрах достиг 0%. Сохранится ли эта тенденция в 2014 году, в котором планируется сдать более 200 тыс. кв.м. складских помещений?
Несмотря на небольшой, но поступательный рост ставок на протяжении всего 2013 года, в Петербурге сохраняется дефицит качественных складских площадей. При этом заполняемость складских комплексов, ввод которых намечен на ближайшее время, уже стремится к 100%. Не радует рынок и анонсами новых проектов. «Сегодня девелоперы не спешат заявлять новые проекты и начинать строительство новых очередей – считает Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real. - Это связано с тем, что доходность складской недвижимости ниже других сегментов. Ситуация в Петербурге может измениться в случае строительства нескольких проектов в разных частях города для удовлетворения потребностей арендаторов». «На протяжении всего года уровень вакантных площадей оставался на рекордно низком уровне – согласен с коллегой Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg. - Спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса».
Будущее складов
В то же время в Петербурге успешно реализуются несколько проектов индустриальных парков. Отметим, что в проектах большинства парков предусматривалось строительство крупных складских спекулятивных объектов (например, в проектах Greenstate, «Дони-Верево», Trigon Capital Tosno). Однако кризис 2009 года потребовал от девелоперов быстрой смены ориентиров – площади были перепрофилированы под производственные. Не секрет, что число производителей, готовых покупать землю с подведенными коммуникациями, также неизменно растет. По мнению аналитиков, такая схема дает девелоперам быстрый возврат инвестиций при относительно небольших вложениях. В целом, склады и помещения в индустриальных парках во многом схожи. Так, высота потолков, как правило, соответствует требованиям к складам класса В, расчетная нагрузка на пол - нормам класса А. Но есть и отличия. Например, по требованиям освещенности и воздухообмена. Кроме того, количество и пропускная способность зон погрузки-разгрузки в индустриальных парках значительно ниже, чем в крупных складских хабах.
«В Ленинградской области сегодня представлено 10-15 индустриальных парков, также заявлено о реализации еще нескольких. При этом существуют как объекты, строящиеся частными инвесторами, так и находящиеся в государственной собственности - рассказывает Сергей Ореханов, генеральный директор ГК «Портал Групп», председатель экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». - Активное развитие отрасль получила не так давно. Это было связано с дефицитом подготовленных промышленных участков в городе и области, а также со стремлением вывести производство из центра Петербурга».
Возможен ли в условиях острой нехватки качественных складских помещений возврат к проектным планам, когда весомая часть индустриального парка отводилась под склады? Эксперты настроены скептически. При сохранении спроса на качественные производственно-складские лоты, подобный возврат невозможен. Хотя рост конкуренции среди индустриальных парков может привести к увеличению складской доли в комплексах с наименее удачной локацией. «Востребованность индустриального парка зависит от ряда факторов – рассуждает г-н Ореханов. В частности, это его приближенность к городу, наличие инженерных коммуникаций, качественные подъездные пути, цена. Как правило, в индустриальном парке арендует участки средний бизнес». Основными же арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании, а также логистические операторы, уточняют в компании Colliers International. «Это два подсегмента сегмента индустриально-складской недвижимости. Говорить о том, что они жестко конкурируют за клиента, наверно, не совсем корректно, так как целевая аудитория у них различная» - подчеркивает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Склад новой формации
Игроки рынка отмечают рост спроса на земельные участки для строительства производственно-складских комплексов и логистических терминалов «под ключ». Формируют спрос в основном продуктовые ритейлеры, заинтересованные в строительстве собственных распределительных центров. «Дефицит предложения высококачественных площадей в построенных складских комплексах приводит к росту числа проектов, реализуемых по схеме build-to-suit», комментирует г-н Тюнин. «Крупное производство предполагает большое количество особенностей, имеет свою специфику, поэтому ему больше подходит формат built-to-suit», соглашается г-н Ореханов. Актуальность проектов built-to-suit постепенно растет как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, ориентированных на реализацию проектов под конкретного арендатора/заказчика складского или индустриального комплекса. Комплекс строится в соответствии с техническим заданием и требованиями конкретного заказчика – будущего единоличного арендатора, совладельца или даже собственника новой недвижимости. Привлечением инвестиций в проект на стадии реализации может заниматься как девелопер, так и обе заинтересованные стороны. По мнению экспертов, строительство объекта «под себя» гарантирует заказчику до 20% экономии арендной платы в год.
«Не исключено, что если в Петербурге не будет появляться профессиональных спекулятивных проектов, таких как складской комплекс Nordway, в котором сейчас реализуется вторая очередь, то на рынке будут преобладать проекты формата build-to-suite», резюмирует Екатерина Иванова.
Марина Явь
Ссылка на источник
