Проспекты Заневский и Косыгина образуют один из основных транспортных коридоров в Красногвардейском районе. Главные торговые зоны сосредоточены в пределах квартала от станций метро. Самые ликвидные и крупные объекты – на Заневской площади. `Встройки над станцией «Новочеркасская» активно используются под общепит.
Заневский проспект длиной 2,88 км проходит от Малоохтинского проспекта до железнодорожного узла Ладожского вокзала. С запада он граничит с мостом Александра Невского, на востоке переходит в проспект Косыгина (3,6 км), соединяющий центр города с новыми жилыми кварталами. Сквозная трасса завершается выездом на Колтушское шоссе и КАД. Здесь есть две станции метро – «Новочеркасская» и «Ладожская». К трассам примыкают жилые микрорайоны: Малая и Большая Охта, Ржевка-Пороховые.
В зоне влияния проспектов расположены пять качественных торговых центров. Их арендопригодное пространство – около 103 800 кв.м (по данным Colliers International). Большинство местных ритейлоров ориентируются на товары среднего ценового сегмента. В жилых кварталах есть просторные встроенные помещения (как правило, от 300 кв.м). Чаще всего такие объекты берут под продуктовые магазины.
Торговый размах
В районе Ладожского вокзала встроенные помещения, подходящие для ритейла, практически не представлены, что компенсирует изобилие разноформатных торговых комплексов.
Так, холдинг «Адамант» в несколько этапов запустил ТРК «Заневский каскад» (более 112 159 кв.м). Три его корпуса были последовательно открыты в 2003, 2005 и 2013 годах. Здешние «якоря»: «Перекресток», «М‑Видео», «Мама Детям», «Леонардо», «Буквоед» и др.
Напротив вокзала, с другой стороны пл. Карла Фаберже, на месте заводских построек расположились специализированный ТЦ «Мебель Холл», а также качественные бизнес-центры «Русские самоцветы» и «Золотая долина», где офисы сдаются от 1200 руб./кв.м в месяц.
В конце 2010‑го вблизи Ладожского вокзала заработал обувной центр «Платформа» (10 000 кв.м). С 2006 года рядом действует гипермаркет «О’Кей» с торговым пространством в 11 000 кв. м.
ТК «НЕО» (10 000 кв.м), открывшийся в феврале 2005‑го, находится на приличном расстоянии от метро (на Заневском пр., 38) и поэтому менее посещаем. Весь третий этаж здесь занимает дисконтный универмаг «Фамилия».
Кроме того, рядом с «Ладожской» в этом году планирует ввод DIY-гипермаркета «Метрика» и еще одного БЦ – «Формида» (строительство обоих идет в рамках одного проекта).
С конца 2006‑го на перекрестке пр. Косыгина и Индустриального действует четырехэтажный ТРЦ «Июнь» (62 000 кв.м). Среди его «якорей» – гипермаркеты «Карусель», «Спортмастер» и «Детский мир».
С 2003‑го на Косыгина, 4 работает «Метро Cash & Carry» (где под торговлю отведено 9200 кв.м). В декабре 2014‑го разрешение на ввод в эксплуатацию получил небольшой ТК «Пикник» на Косыгина, 31. По-прежнему популярен универсам-дискаунтер «Народный», расположенный ближе к концу магистрали.
В зоне клерков
В зоне влияния Заневского пр. сосредоточено немало комфортных бизнес-центров категорий В и С. В основном это реконструированные в середине и в конце 2000‑х административные здания бывших промпредприятий.
Около десятка подобных объектов (размером от 3000 до 10 000 кв.м) насчитывается в районе пр. Шаумяна и Магнитогорской ул.: среди них целиком заполненные БЦ «Аврора-Сити», Bazen, «Истен» и др. На некотором отдалении расположен БЦ «Малая Охта», принадлежащий УК «Ленинец».
В 2009 году на пересечении пр. Заневского и Шаумяна был введен в эксплуатацию БЦ «Ростра» (12 000 кв.м), состоящий из двух смежных корпусов. Средние арендные ставки – 900–1200 руб./кв.м в месяц (места на парковке сдаются по 4000 рублей). Несколько компактных офисно-складских зданий есть на Таллинском пр., а на соседних улицах имеются БЦ «Ладога-центр» (на ул. Стахановцев) и «Наутилус» (Рижская ул., 1–3).
С 2011‑го вблизи Невы и Заневского парка функционирует еще один офисно-складской комплекс – «Громов» (13 200 кв.м), названный в честь одноименной улицы. Конторы в нарезке от 32 до 91 кв.м сдаются от 915 руб./кв.м в месяц, а складские блоки от 35 кв.м – за 400 рублей (включены все расходы).
Первый деловой комплекс класса А в этом районе появился четыре года назад – «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском пр., 64. Там обосновалась штаб-квартира банка «Санкт-Петербург» (53 950 кв.м). Еще два девятиэтажных здания (по совокупности около 51 000 кв.м) сдаются в аренду. Базовая ставка – 1550 за «квадрат» в месяц.
Непосредственно на проспекте Косыгина бизнес-центров нет. Конторы в основном сосредоточены в административных зданиях на территории промзоны, ограниченной Индустриальным, Ириновским пр. и шоссе Революции.
Мнения экспертов
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Эта транспортная артерия очень привлекательна с точки зрения коммерческой недвижимости, но неоднородна. Торговые встройки сдаются по ставкам 1500–3000 руб./кв.м в месяц. Средняя стоимость аренды контор в районе «Ладожской» составляет 1100 рублей в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы). С учетом бизнес-центров, расположенных на пр. Энергетиков неподалеку от Ладожского вокзала, доля вакантных офисов составляет около 8–9%. Спрос достаточно устойчивый, хотя потенциала для роста ставок в среднесрочной перспективе нет. Складские объекты единичны. Несколько таких комплексов, например, имеется на Магнитогорской улице.
Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ритейла Colliers International в Санкт-Петербурге:
– В сегменте стрит-ритейла востребованы площади до 1500 кв.м под разнообразный бизнес: рестораны, магазины продуктов и одежды, фитнес-центры. Помещения вдоль Заневского пр. сейчас сдаются относительно недорого. Расценки варьируются от 750 до 1750 руб./кв. м
в месяц (включая налоги). Дороже ценятся лишь встройки в домах рядом со ст. м. «Новочеркасская» – от 2000 до 3750 руб./кв.м в месяц. Разброс в ценах предложения довольно широк: от 100 000 до 220 000 рублей за «квадрат».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Офисы в Красногвардейском районе достаточно востребованы. Так, новый БЦ «Золотая Долина» был целиком заполнен за год. Несколько крупных сделок состоялись в третьем корпусе «Санкт-Петербург Плаза». В деловых комплексах класса А арендные ставки составляют от 1500 до 2 000 руб./кв.м в месяц, в классе В – от 850 до 1100 руб./кв. м. Как правило, стоимость заключенных договоров на 10% ниже. Что касается встроек, то этот сегмент наиболее развит в районе станции «Новочеркасская». У «Ладожской» таких объектов вообще не осталось, но в перспективе они появятся в рамках жилого проекта Setl Gity на площадке ПО «Баррикада». На пр. Косыгина наиболее востребованы переведенные в нежилой фонд первые этажи в домах 137‑й серии, особенно в обжитых кварталах, примыкающих к КАД.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Деловая зона около Ладожского вокзала развивается в первую очередь за счет строительства офисных центров компанией «Русские самоцветы». Кроме того, стройбаза «Рыбинская» возводит торгово‑офисный комплекс «Формида» на Уткином пр. Во дворе за домом на Заневском пр., 30 находится БЦ «Ростра». В 2015‑м введен в эксплуатацию еще один деловой центр – на пр. Энергетиков, 8. Средний уровень арендных ставок на офисы составляет 980 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы).
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН»:
– Объектами стрит-ритейла интересуются многие ключевые игроки. Например, есть заявки на аренду от Сбербанка, «Дикси» и сети аптек «Озерки». Среди ТК наиболее популярен «Заневский Каскад‑3». Со сделками купли-продажи дела обстоят сложнее. Привлекательных для покупателей торговых помещений на рынке сейчас нет.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Есть спрос на офисные помещения с кабинетной нарезкой размером до 70 кв. м. В зависимости от локации арендные ставки варьируются от 600 до 1300 руб./кв.м в месяц.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Вдоль Заневского пр. и пр. Косыгина индустриально-складских площадей немного. Такие объекты сосредоточены в промзоне «Охта», где имеется около 25 000 качественной складской недвижимости, а также в районе пересечения улиц Зольная и Латышских Стрелков (примерно 6000 кв.м). Все объекты целиком заполнены. Предложения в аренду обычно встречаются лишь в бывших производственных корпусах.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
