В офисном сегменте фиксируется постепенное снижение спроса. Наиболее заметен рост вакансий в бизнес-центрах класса В, где компании сокращают занимаемые площади, а некоторые и вовсе сворачивают бизнес. Многие арендаторы занимают выжидательную позицию, хотя и не спешат с переездом в более скромные конторы. С начала года арендные ставки снизились по разным объектам от 3 до 8%.
Структура спроса на офисы класса А и В сохраняется: наибольший интерес представляют бизнес-центры Центрального, Петроградского, Адмиралтейского и Московского районов Петербурга. С января по март в эксплуатацию было введено шесть новых БЦ, их общая арендопригодная площадь – 29 600 кв.м (данные Colliers International). Наиболее активные направления бизнеса – нефтегазовый и IT.
Так, структуры Газпрома целиком арендовали бизнес-центр Eightedges и заняли 1600 кв.м в БЦ «Синоп», интернет-компания Avito сняла восьмой этаж в третьем корпусе «Санкт-Петербург Плаза» (2300 кв.м).
В листингах больше всего вариантов офисных встроек, как и прежде, приходится на центр города. В основном это скромные конторы не более 100 «квадратов», имеющие входы со двора. Самое обширное предложение традиционно в Центральном районе. Максимальный ценник на представительские конторы в центре города достигает 2150 рублей за кв.м в месяц.
В течение первого квартала офисная конъюнктура на Невском проспекте не поменялась: в аренду предлагают единичные и компактные варианты (не более 100 кв.м) по ставкам 1000–1200 руб./кв.м в месяц. Наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, сосредоточено в районе Смольного и Суворовского проспекта.
Ставки на свободные офисы Васильевского острова варьируются от 450 до 1200 руб./кв.м в месяц. На продажу предлагаются разные помещения по цене до 200 000 руб./кв.м (в основном они расположены в исторической части района).
Хотя на Петроградке выбор объектов стал не таким разнообразным, как в конце минувшего года, сроки экспозиции многих помещений значительно удлинились. Ставки варьируются от 650 до 1600 руб./кв.м в месяц (правда, в некоторых случаях они доходят до 2000 за «квадрат»). Максимальная цена при продаже встроек – 350 000 руб./кв. м.
В Адмиралтейском районе самые дорогие офисы традиционно сосредоточены в окрестностях Сенной площади, однако снять там помещение сейчас довольно проблематично. Да и в целом по району свободных контор к весне поубавилось. В основном они находятся вблизи Обводного канала. Объектов на продажу немного, за них обычно просят 75 000–150 000 руб./кв. м.
Заметно прибавилось предложение в Московском районе, и оно отличается разнообразием: есть варианты внутри старых кварталов, рядом с пр. Гагарина, на Ленинском пр. и в новостройках вдоль Московского шоссе. Стоимость аренды не превышает в среднем 1500 руб./кв.м (изредка доходит до 1800 руб.). В собственность объекты предлагают не дороже 150 000 руб./кв.м.
В других районах за последние три месяца офисная конъюнктура практически не поменялась. Разве что расширился листинг в Невском районе, особенно в промзонах вдоль Октябрьской набережной, где можно снять миксты из офисных и производственно-складских помещений. В Красносельском районе сохраняется дефицит контор. В Кировском районе аренда встройки площадью до 100 кв.м обойдется в 500–650 руб./кв.м в месяц.
В Выборгском, Калининском, Красногвардейском и Приморском районах ставки не превышают 1000–1200 рублей. Конторы в собственность предлагаются на периферии от 70 000 до 150 000 руб./кв. м. Подробности – в таблицах ниже.
Мнения экспертов:
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International в Санкт-Петербурге:
– В 2015 году мы прогнозировали ввод около 324 000 кв.м офисных площадей. Однако по итогам I квартала стало ясно, что до конца декабря рынок пополнится не более чем на 256 500 кв. м. Вероятнее всего, и эта цифра изменится, поскольку некоторые из реализуемых проектов оказались под вопросом.
По нашим оценкам, общая площадь вакантных помещений в качественных бизнес-центрах составляет сейчас 279 700 кв.м, при этом доля пустующих помещений класса A уменьшилась с начала 2015‑го до 16,2%, а в классе B, наоборот, увеличилась до 9,4%. Наибольший объем освободившихся объектов приходится на Приморский, Невский и Калининский районы. Арендные ставки в классе А снизились на 3–4%. Средневзвешенная ставка составила 1310 руб./кв.м в месяц, не включая НДС. В бизнес-центрах класса В расценки сохраняются на уровне декабря 2014‑го – в среднем 985 руб./кв.м в месяц.
Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:
– Переезды компаний не носят массового характера. Многие управляющие идут навстречу арендаторам и серьезно пересматривают условия договоров. Нередко бизнес-центры предлагают снизить декларированную плату в пределах 10% на первый год аренды. Сделки обычно происходят по ставкам в среднем на 10–12% ниже заявленных. В некоторых случаях стоимость контракта уменьшается за счет дополнительных услуг, предоставляемых арендодателем: добавочных парковочных мест, расширения базового пакета отделки, удлинения льготного периода и т. д. В классе А ставки варьируются в среднем от 1450 до 1700 руб./кв.м в месяц, в классе В – от 800 до 1200 руб./кв.м (с учетом НДС и КУ). Больше всего свободных площадей в бизнес-центрах, расположенных в Центральном и Московском районах, где в основном и сосредоточены высококлассные и дорогостоящие деловые комплексы.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
– В целом первый квартал 2015‑го похож на вторую половину прошлого года. Невысокий спрос со стороны малого и среднего бизнеса компенсируется высокой активностью Газпрома. Арендаторы внимательно анализируют альтернативные площадки, а собственники сейчас готовы дать дисконт даже средним и небольшим компаниям, готовым снять 100–200 кв.м, тогда как ранее на 10–15% скидки могли рассчитывать лишь крупные клиенты.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Арендные ставки в среднем снизились на 8% в бизнес-центрах класса А и на 6% – в объектах класса В. Стратегия удержания существующих арендаторов, несомненно, усложняет процесс привлечения клиентов в новые здания. В связи с этим некоторые девелоперы перенесли планируемые сроки ввода бизнес-центров или даже приостановили стройки.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE:
– Многие арендаторы, занимающие небольшие помещения по краткосрочным договорам, сокращают площади, закрывают офисы или переезжают в менее дорогие здания. В БЦ класса А у большинства клиентов долгосрочные контракты, и они предпочитают договориться о снижении ставок. Большинство собственников извлекли уроки из кризиса 2009 года и готовы предоставлять гибкие условия для существующих арендаторов, чтобы избежать их ухода. По итогам первого квартала средний уровень ставок для офисных центров класса А составляет 1400–1800 рублей за кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В – от 900 до 1300 рублей.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Первый квартал показал снижение спроса на офисы примерно на 15% по отношению к декабрю, а если сравнивать с первым кварталом 2014‑го – на все 30%. Рынок принадлежит арендатору, который выбирает из большого объема предложения и заключает договор на оптимальных для себя условиях. Владельцы офисных встроек, ориентированные на малый бизнес, переживают непростое время.
Девелоперы с проектами на финальной стадии выводят их на рынок и пытаются сдать с дисконтом от запланированной ставки. Если же предстоящие доходы трудно прогнозировать, так как объект готов меньше чем наполовину, некоторые компании предпочитают заморозить стройку минимум на год.
Юлия Михеев
Ссылка на источник
