На рынке торговой недвижимости Петербурга растет объем свободных площадей, продолжают закрываться флагманские магазины и в целом усиливается ротация арендаторов. Вместе с тем темпы снижения арендных ставок по итогам первого квартала несколько замедлились. Наибольшие показатели доходности сохраняются у продуктовых операторов.
По данным Colliers International, в центральных торговых коридорах Петербурга с начала года закрылись флагманские магазины HTC, Ecco, «Билайна», «Зенита», Vis-A‑Vis. Пересматривают филиальную сеть в центре города и некоторые банки. Так, перестали работать некоторые отделения Райффайзенбанка, «Русского стандарта», Банка Москвы, «Связного».
Наибольшую активность при поиске встроек проявляют продуктовые ритейлоры нижнего и среднего ценового сегментов, а также операторы детских товаров, электроники и бытовой техники. Несмотря на общее снижение потребительского спроса, остается интерес к стрит-ритейлу со стороны сетевых операторов общепита и магазинов, реализующих алкоголь.
По данным Colliers International, за последние шесть месяцев рублевые ставки аренды торговых площадей на центральных городских магистралях снизились в среднем на 20–30%, в том числе подешевели и ликвидные помещения. Срок экспозиции объектов значительно увеличился и составляет от четырех месяцев до полугода, а если ценники завышены, и того больше. В центре города у арендаторов наиболее популярны помещения по 200–500 кв.м, в спальных районах – от 1000 «квадратов». В листингах аренды сохраняется широкий выбор вариантов в большинстве торговых зон, кроме традиционно дефицитных – рядом со ст. м. «Академическая», «Московская», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов».
Самые дорогие встройки по-прежнему сосредоточены на Невском проспекте, где максимальный уровень ставок по действующим договорах не превышает 12 000 руб./кв.м в месяц. Стоимость аренды на Петроградской стороне может доходить до 6000 руб./кв.м в месяц, хотя средний уровень – не более 4500 рублей. Из-за предстоящего закрытия в июле ст. м. «Василеостровская» серьезно пострадали тамошние премиальные зоны, откуда уходят ведущие арендаторы, а собственники некоторых помещений уже предлагают дисконт до 50%. У станции «Московская» ставки варьируются от 4000 до 6500 рублей, а в районе Сенной площади – от 3000 до 4500 руб.
По оценкам брокеров, спрос на покупку коммерческих площадей снова возрос, причем особым вниманием пользуются качественные помещения в основных торговых коридорах. Ими интересуются как местные, так и московские инвесторы, которых привлекают объекты со сроком окупаемости не более 10 лет и с имеющимся или потенциальным арендатором. Бюджеты сделок могут варьироваться от 30 млн до 200 млн рублей.
По прогнозу, объем ввода качественных торговых метров в 2015‑м окажется самым низким за последние пять лет. Совокупная полезная площадь таких объектов в Петербурге сохранилась по итогам I квартала на уровне 3,52 млн кв.м, из них 2,64 млн «квадратов» приходится на торговые центры.
Международные ритейлоры склонны сохранить магазины лишь в наиболее привлекательных торговых комплексах. Операторы продолжают закрывать малодоходные точки, сокращают численность персонала и затраты на маркетинговое сопровождение. По данным Knight Frank St. Petersburg, доля вакантных помещений в сегменте ТЦ варьируется в границах 7–10%.
Подходы к корректировке коммерческих условий аренды отработаны еще с кризиса 2008 года. Как правило, речь идет о фиксации на определенный срок курса валюты (на уровне 35–40 руб. за доллар), скидках или отмене индексации ставок на текущий год, а также о переходе на расчеты в процентах с оборота. При такой схеме неизменными остаются только операционные затраты. В некоторых случаях арендаторам снова предлагают на первых порах (до полугода) рассчитываться только за «операционку» и вносить коммунальные платежи.
По данным АРИН, средний диапазон ставок в торговых центрах микрорайонного уровня составляет от 800 до 1100 руб./кв.м в месяц. При продаже подобных объектов ценники варьируются от 70 000 до 95 000 руб./кв.м.
Мнения экспертов:
Ольга Аткачис, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Мы ожидаем, что уровень ротации арендаторов встроек в этом году не превысит 20%. К началу апреля положение на рынке несколько стабилизировалось. Если в конце 2014‑го дисконт от запрашиваемой ставки мог доходить до 35–40%, сейчас собственники готовы уступать не более 15–20%. Компании, которые первыми ощутили на себе последствия кризиса, уже закрыли свои точки в центральных торговых коридорах. Те, кто чувствовал себя увереннее, пересмотрели или пересматривают арендные ставки и продолжают работу в помещениях на новых условиях.
При пролонгации договоров большинство предпринимателей готовы на рост ставок не более 5–7%, поэтому сейчас стало больше краткосрочных контрактов, а если договор все же регистрируется, стороны могут подписать допсоглашения сроком от трех месяцев до года.
На Невском проспекте сейчас вакантно не более 20% площадей, в листингах представлены очень разные объекты – от 80 до 2000 кв. м. За год максимальные ставки на торговые помещения на главной магистрали города снизились примерно на 30%. Спрос вырос, пожалуй, только со стороны операторов общепита и сувенирных магазинов.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
– В торговых центрах в первом квартале наблюдалась повышенная ротация арендаторов, хотя в целом площадей освободилось пока немного. В случае ухода одного-двух операторов собственникам удается их заменить.
Те торговые центры, которые были полупустыми в начале года, так полупустыми и стоят. Ритейлоры, работающие в сегменте fashion, очень осторожно относятся к запуску новых магазинов. Что касается стрит-ритейла, следует разделить первые два месяца года и март. Ситуация в этом секторе стремительно меняется в последние три-четыре недели. Уходят с рынка объекты, которые экспонировались довольно долго. Некоторые компании, которые собирались заморозить планы развития, опять стали мониторить свободные помещения. Как следствие, стали заметно быстрее сдаваться встройки с адекватными ставками аренды. Ключевое изменение – переход в расчетах на рубли. Лишь небольшое количество торговых комплексов продолжают номинировать ставки в валюте. При этом максимальная базовая арендная ставка снизилась с $1500 до $1300/кв.м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы).
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– В первом квартале не было введено ни одного торгового комплекса, и непонятно, пополнится ли предложение во втором. В целом девелоперы заняли выжидательную позицию. Уровень вакансий в устаревших и менее популярных комплексах приближается к 10%. Изменились требования к территории потребительского охвата. Например, одна из федеральных сетей подарков и игрушек раньше открывала новый магазин из расчета 50 000 потенциальных покупателей на точку, а сейчас выбирает только крупные торговые центры, в зоне влияния которых проживают не менее 60 000 человек.
Альберт Харченко, гендиректор East Real:
– Ключевой тренд на рынке качественной торговой недвижимости – переоценка целесообразности и масштаба присутствия иностранных операторов. В некоторых крупных ТЦ арендаторы даже не идут на переговоры, а просто съезжают, концентрируя свои усилия на наиболее успешных точках. Из-за этого особые сложности возникают у девелоперов торговых объектов, обремененных валютными кредитами. К счастью, в Петербурге доля проектов с иностранным финансированием не столь велика, и есть устойчивые крупные игроки, которые смогут «перетерпеть» трудные времена.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
– За первые два месяца 2015‑го оборот розничной торговли в Петербурге уменьшился, если сравнивать с аналогичным периодом 2014‑го, на 10%, оптовой торговли – на 11%, общественного питания – на 5,7%. Тем не менее массового ухода арендаторов не происходит, ритейлоры предпочитают договариваться о скидках. В среднем уровень вакантных площадей в торговых центрах по итогам первого квартала увеличился на один процент и достиг 7%. Скидки на аренду помещений в ТЦ достигают 20–25%, а встроек – до 40%. Для валютных договоров характерна фиксация курса в рамках определенного коридора.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
