Спрос на участки под коммерческую застройку создают в основном торговые сети. Правда, их привлекают только варианты на основных магистралях и вблизи жилых кварталов, а такие предложения единичны. Кроме того, инвесторов интересуют некоторые промышленные площадки, если есть шанс застроить их жильем или общественно-деловыми объектами.
Традиционно в листингах преобладают участки промышленного назначения. Причем за последние полгода их количество значительно возросло. Так, по данным «РАД Консалтинг», осенью 2014‑го в Петербурге и Ленобласти в свободной продаже находилось около 200 участков под производственно-складское строительство. Особый интерес традиционно представляют площадки вблизи КАД (на расстоянии не более 15 км до развязок) и крупных магистралей – Таллинского, Колтушского, Выборгского и Московского шоссе.
В первом же квартале 2015‑го, по оценке компании «Петерлэнд», предложение оценивалось уже примерно в 800 участков – по совокупности более 8000 га. Наибольшие объемы сконцентрированы во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленобласти, а также в Пушкинском районе Петербурга. В основном площадь реализуемых участков не превышает 5 га, наделы более 25 га составляют всего 8% предложения. Многие собственники готовы делить крупные территория на более мелкие лоты (были бы желающие). По данным брокеров «Петерлэнда», реальные сделки идут со значительными скидками: дисконт в ходе переговоров может достигать 30–40%.
Производственники интересуются наделами под строительство предприятий размером от 0,1 га до 5 га и более. Так, компания Redmond приобрела у «А Плюс Девелопмент» по схеме built-to-suit участок 6 га в промзоне Шушары, заплатив за землю около 180 млн рублей. В начале июня компания «А Плюс Девелопмент» была привлечена к продаже участков под build-to-suit в индустриальном парке «Марьино». Впрочем, желающие могут приобрести землю в ИП и под самостоятельную застройку. Стоимость квадратного метра инженерно подготовленной территории составляет 4600 рублей. Из 130 га в ИП «Марьино» пока реализовано 49 га.
В начале года еще одна компания выкупила 0,4 га в индустриальном парке Greenstate. Сумма сделки – 21,1 млн рублей. Девелопер проекта – «ЮИТ Санкт-Петербург». Как отмечают в компании, в свободной продаже на территории ИП остается чуть более 40 га (из 112,5 га). Подготовленную землю предлагают по 4700 рублей за «квадрат». До конца года ЮИТ надеется закрыть, по крайней мере, четыре сделки. Сильные стороны проекта – транспортная доступность и гарантированное качество инженерии.
В марте и апреле Фонд имущества выставлял на торги с инвестиционными условиями 28 надела под нежилую застройку, однако продать смог только восемь. Потенциальных покупателей отпугивают высокие цены и схема оплаты участка (город требует половину суммы сразу). С продавцами на вторичном рынке сейчас можно договориться о более выгодных условиях. Ближайшие торги на право аренды и застройки территорий город назначил на 17 июня.
Российский аукционный дом с начала года выставил на продажу лишь три участка, где можно реализовать проекты торгово‑сервисного назначения. Наиболее крупный расположен в Шушарах в границах проекта КОТ «На Царскосельских холмах» (см. табл. 1).
Мнения экспертов:
Дмитрий Кузнецов, директор департамента продаж и приобретений East Real:
– Сейчас спрос на участки под коммерческую застройку очень низкий. Девелоперы главным образом интересуются площадками под строительство жилья. Причем они хотят рассчитываться за землю будущими квадратными метрами, а не живыми деньгами. До тех пор пока не возродится доступное проектное финансирование, ситуация на рынке вряд ли изменится.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге:
– В основном сделки с землей заключаются на вторичном рынке, а не на городских торгах. Главная проблема частников осталась той же: градостроительная документация на большинство наделов отсутствует, что отпугивает многих девелоперов. Спрос в основном формируют крупные ритейлоры и DIY-сети. Участки нужны им под строительство очередных магазинов и распределительных центров.
Причем торговые операторы готовы не просто рассматривать предложения, но и подписывать договоры. Из DIY-сетей наиболее активна французская Leroy Merlin, из продуктовых – «Магнит». Ритейлоры интересуются участками вблизи крупных магистралей, как внутри КАД, так и на выезде из города, вблизи районов массовой жилой застройки. Стоимость таких наделов составляет в среднем 6000 рублей за кв. м. Если же в непосредственной близости располагаются крупные жилые кварталы, ценник может доходить до 8000 рублей за «квадрат».
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar:
– Однозначно можно утверждать, что во втором квартале инвесторы стали более активно мониторить рынок земли. Но главным образом спрос вырос на покупку участков под строительство жилья и апартаментов. При том что цены на такие наделы остались на прежнем уровне. А вот стоимость площадок с офисной функцией снизилась примерно на 10–15%. Мы ожидаем, что предложение еще вырастет, в том числе и за счет вывода на рынок (после двухлетней паузы) участков, принадлежащих городу. Это может привести к снижению средних цен на землю примерно на 20%, если сравнивать с показателями прошлого года.
Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– Количество заявок на участки под производственные или складские цели значительно снизилось с конца прошлого года. Среди наиболее перспективных площадок под редевелопмент можно выделить набережные на правом берегу Невы в границах Калининского и Невского районов, территории вдоль пр. Обуховской Обороны и в зоне Обводного канала (между Митрофаньевским шоссе и Московским проспектом), а также северо-восточную часть Васильевского острова.
Андрей Петров, вице-президент по консалтингу и оценке АРИН:
– Стоимость участков под коммерческую застройку на вторичном рынке варьируется в широком диапазоне. Так, в Парголово земля стоит около 6000 руб./кв.м, а в центре города цена может достигать 300 000 руб./кв. м. В спальных районах наиболее ликвидные площадки, расположенные вблизи основных транспортных магистралей, предлагаются по 12 000–15 000 рублей за кв. м. В пригородах ценовая вилка – от 2000 до 5600 рублей. Наибольший объем предложения сконцентрирован в Колпинском и Пушкинском районах. Около 67% вариантов – это наделы от 1 до 5 га. Основные проблемы при реализации земли традиционно связаны с отсутствием коммуникаций.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
