Рынок качественных складских объектов в Петербурге довольно ограничен. Новое предложение невелико. В первом квартале крупных сделок с новыми игроками замечено не было. Действующие арендаторы сокращают занимаемые площади или переезжают в комплексы, более привлекательные по логистике и ставкам. Основная часть контрактов переведена в рубли.
Общий объем рынка качественных складских площадей по итогам первого квартала составил 2,52 млн кв.м, увеличившись на 80 000 кв.м после введения в эксплуатацию трех комплексов (данные Colliers International). Однако доля пригодных к аренде новых складов составила лишь около 20 000 кв. м.
Наиболее крупные логистические терминалы расположены в Пушкинском, Московском и Выборгском районах, а также во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленобласти. На южном направлении сосредоточено около 70% складских помещений. Примерно 66% всех современных складских площадей относятся к классу А.
До конца 2015 года запланирован ввод не менее 150 000 «квадратов», при этом большинство анонсированных объектов – это склады, которые строятся в рамках договоров built-to-suit, заключенных в течение прошлого года.
Наиболее активно реализует собственные логистические проекты группа кибермаркетов «Юлмарт», планирующая построить центры исполнения заказов на Пулковском шоссе, Софийской ул. и Пискаревском пр.
Группа «Ивапер», один из ведущих российских производителей профилей из ПВХ, приобрела 7 га в промзоне Шушары-3. По экспертным оценкам, за землю под склады и производство могли заплатить порядка 70 млн рублей. Брокер сделки – ГК «БестЪ».
В течение первого квартала структура предложения складской недвижимости категории С и D существенно поменялась. Стало заметно меньше свободных помещений в Выборгском, Московском и Красносельском районах, зато их прибавилось в Невском.
Отыскать приемлемые варианты можно как в разных промзонах, так и в подвалах и цоколях зданий по соседству со сквозными трассами. Около половины складского листинга – это объекты, которые предлагаются от 300 руб./кв.м в месяц. Наиболее востребованными остаются площади до 3000 кв. м.
В границах Петербурга заключаются единичные сделки купли-продажи складских помещений. Предложение не блещет разнообразием. В зависимости от характеристик, размера и локации склады предлагаются от 20 000 до 50 000 руб./кв. м. Ценники в целом такие же, как в конце 2014 года.
В Ленинградской области вариантов больше. По данным АРИН, цена предложения производственно-складских помещений класса С варьируется от 20 000 до 35 000 руб./кв.м в районах, примыкающих к мегаполису. В промзонах, удаленных от Петербурга, диапазон составляет 10 000–18 000 руб./кв. м. Дороже всего предлагают промышленно-складские помещения, расположенные во Всеволожском, Ломоносовском, Выборгском, Кировском и Гатчинском районах.
Мнения экспертов
Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Доля свободных площадей на рынке качественных складов составляет 6,3%. Арендаторы продолжают оптимизацию, сокращая занимаемые площади, а некоторые съезжают из комплексов. Если в конце 2014‑го отмечалось снижение арендных ставок, номинированных в валюте, сейчас от клиентов уже поступают запросы об уменьшении ставок в рублях. К началу апреля стоимость площадей класса A снизилась на 7–10%, составив в среднем 340–410 руб./кв.м в месяц (без учета операционных расходов, коммунальных услуг и НДС).
Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
– В первом квартале вакантных помещений в складских терминалах класса А стало значительно меньше. Это объясняется тем, что арендные ставки снизились. Между тем освобождаются помещения класса В. Нынешняя экономическая ситуация позволила некоторым компаниям улучшить качество арендуемых помещений, не выходя за рамки ограниченного бюджета.
Филипп Чайка, директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real:
– Активность на рынке связана в первую очередь с ротацией арендаторов. Мотивацией к совершению новых сделок становится желание клиентов оптимизировать занимаемую площадь и условия аренды. Не редки случаи, когда крупные арендаторы предлагают часть своих помещений в субаренду. При этом средний по рынку уровень вакантных площадей не превышает 10%. В отличие от периода 2008–2009 гг. предложение стало гораздо более дифференцированным. Кредитная нагрузка на собственников не так велика, как в прошлый кризис, что повышает их устойчивость.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE:
– Большинство владельцев складов перешли на рублевые арендные ставки. В структуре спроса лидируют заявки на формат built-to-suit. Один из таких проектов был введен в первом квартале. Это торгово‑распределительный комплекс «ЭТМ» в составе индустриального парка «А Плюс Девелопмент». Средняя заполняемость складов класса А находится на уровне 94%. В классе В занято около 97% помещений (на 1% меньше, чем в конце 2014 года). Пока что свободные спекулятивные склады могут быть разобраны к середине года.
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН:
– Рынок «качнулся» в сторону арендатора. Сейчас объем вакансий составляет порядка 150 000 кв.м, или 6,5% от всего имеющегося объема. Однако все недавно построенные объекты обязательно будут востребованы до конца года, и на рынке сформируется дефицит. Сейчас средняя арендная ставка на качественные склады составляет 500 рублей за кв.м в месяц. Доля рублевых контрактов достигает на рынке 70%. Арендаторы просят собственников фиксировать валютный курс. Заказчиками новых складов выступают в основном розничные продуктовые сети – «Магнит», «Лента», Auchan и Х5 Retail Group.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
