В радиусе не более ста метров от станций петербургского метрополитена встройки чаще всего арендуют банки и кредитные организации, операторы сотовой связи, фаст-фуд, ювелирные и обувные магазины, салоны цветов, ломбарды.
Большинство крупных сетевых операторов общепита, включая кофейни, предпочитают размещаться на расстоянии 100–200 метров от метро. Предприниматели в основном ищут варианты от 100 до 300 «квадратов» с мощностью не менее 30 кВт.
В перечне максимально востребованных станций в центре города – «Невский проспект», «Гостиный двор», «Маяковская», «Площадь Восстания», «Владимирская» и «Сенная площадь».
Из «спальных» наиболее популярна ст. м. «Проспект Просвещения», где пассажиропоток превышает 2 млн человек в месяц. В топ-листе арендаторов также значатся «Гражданский проспект», «Академическая», «Озерки», «Комендантский проспект», «Пионерская», «Ленинский проспект», «Проспект Ветеранов», «Московская», «Звездная» и «Купчино». Как правило, больше всего заинтересованы в помещениях операторы общепита, аптеки, салоны связи и банки.
Квадратный метр у метро в «спальном» районе зачастую ценится не меньше, чем в центре города, если речь идет о встройке с запасом мощностей, витринными окнами и высокими потолками. В то же время даже небольшая удаленность от входа в подземку может значительно влиять на уровень ставок. Иногда ценник может различаться вдвое в зависимости от того, расположено помещение в фасадной части здания или во дворе.
Спрос на объекты сохраняется и со стороны инвесторов, однако в продажу встройки у метро поступают редко. Многие заранее приобретают коммерческую недвижимость около будущих станций, зная о потенциально высоком спросе на эти помещения. После того как метро заработает, арендные ставки в его окрестностях скорее всего вырастут на 50–70%.
Поэтому и цены в редких сделках купли-продажи высокие. Так, коммерческие площади у метро в центральной части Петербурга предлагаются по 275 000–325 000 рублей за квадратный метр.На Невском проспекте ценник может доходить до миллиона за «квадрат» (данные Colliers International).
В зоне внимания инвесторов остаются территории редевелопмента вблизи станций «Московские ворота» и «Фрунзенская», а также вокруг соседней «Балтийской». Здесь в основном строят жилье, но первые этажи ЖК, как правило, отводятся под коммерцию.
Ценят близость к метро и обитатели бизнес-центров. Офисные кластеры сформировались вблизи «Электросилы», «Выборгской», «Лесной», «Черной речки» и вдоль пятой ветки на Петроградской стороне. Рядом со ст. м. «Кировский завод» и «Пролетарская» тоже функционируют несколько качественных бизнес-центров.
Напротив «Ладожской» офисный квартал создает холдинг «Русские самоцветы».
Мнения экспертов:
Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ритейла Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Наименее популярны у арендаторов станции «Волковская» и «Обводный канал». Интерес к «Фрунзенской» постепенно растет – из-за активной жилой застройки. Ощутимо упала доходность помещений вблизи «Выборгской», которая закрылась на ремонт. Традиционно наибольшим спросом пользуются окрестности станций, выходящих на Невский проспект: объем свободных площадей там сейчас составляет не более 5%. Для сравнения – уровень вакансий на Лиговском проспекте доходит до 20%, а экспозиция многих объектов увеличилась до полугода: оттуда съехали многие банки, некоторые рестораны и магазины промтоваров.
Хороший спрос на встройки сохраняется вблизи «Московской», «Ленинского проспекта», «Пр. Просвещения». В Озерках, как и прежде, наблюдается дефицит коммерческих помещений. В меньшей степени привлекают ритейлоров обе ст. м. «Спортивная» – с начала Большого проспекта Петроградки ушли fashion-операторы. И даже когда закроют на ремонт «Василеостровскую», интерес к этой зоне подрастет лишь временно.
«Спортивная» все же относится к транзитным станциям. К тому же там не хватает торговых объектов ходового размера (по 350–500 кв.м), способных привлечь большинство операторов.
На окраинах наиболее перспективны «Девяткино» и «Парнас» – по причине массового жилищного строительства. Пока там довольно скромные арендные ставки, поскольку предприниматели берут, как правило, новые помещения без отделки и серьезно вкладываются в их ремонт. Однако года через три, когда эти жилые массивы станут обжитыми и более-менее обустроенными, можно ожидать заметного удорожания аренды.
Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:
– Близость станции метро зачастую является преимуществом для бизнес-центра, но есть и исключения. Так, высококлассные комплексы в деловой зоне «Пулково» и бизнес-парке «Полюстрово» практически заполнены, несмотря на удаленность от метро. В большинстве объектов, расположенных в шаговой доступности от подземки, уровень вакантных площадей не превышает 10–12%. Например, высокими показателями загрузки отличаются офисные проекты у ст. м. «Ладожская». Если бизнес-центр, расположенный в спальном районе, находится у метро, арендная ставка в нем будет в среднем на 20% выше, чем в аналогичном здании, но в пределах 10–15 минут езды от подземки.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
– Наиболее активный спрос – вблизи узловых для спальных районов станций: «Московская», «Ленинский проспект», «Комендантский проспект», «Пионерская».
С вводом «Бухарестской» и «Международной» начался активный девелопмент этой части Фрунзенского района: открылись ТРК «Международный», «Континент» и «РИО», а также около 23 000 кв.м новых офисных площадей. На востоке города центром притяжения остается «Ладожская», вокруг которой сосредоточено большое количество офисных и торговых центров. На севере больше всего торговых площадей в окрестностях «Пионерской», «Комендантского проспекта» и «Старой Деревни». Последняя к тому же привлекла и нескольких офисных девелоперов. Здесь сосредоточены БЦ «Антарес», «РЕСО» и др. Кстати, торговые зоны, возникающие вокруг разных станций, весьма неоднородны по качеству. Например, к «Удельной», «Старой Деревне» и «Пр. Ветеранов» тяготеют в основном рынки или ларьки. А в районе «Комендантского пр.», «Академической» и «Ленинского пр.» расположены не только качественные торговые центры, но и соответствующий стрит-ритейл.
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН:
– Средняя стоимость аренды встроек у окраинных станций метро составляет 3500 рублей за кв.м в месяц. В центре города ставки могут варьироваться от 4000 до 9000 рублей за «квадрат».
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– В условиях высокой конкуренции собственникам ТЦ, расположенных в районах массовой жилой застройки, стоит задуматься о специализации «все для дома». Так, например, мы поступили с объектом у метро «Рыбацкое». После реконцепции обычный районный комплекс превратился в специализированный ТЦ «Мебель дом». За счет этого удалось зафиксировать арендные ставки на более высоком уровне, чем у ближайших конкурентов.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
