АРЕНДНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ: IT-КОМПАНИИ – ВТОРОЙ ПОСЛЕ ГАЗПРОМА И ЕГО СТРУКТУР ИСТОЧНИК СПРОСА НА ПЕТЕРБУРГСКИЕ ОФИСЫ
В только что вышедшем исследовании Colliers International указывается, что IT-компании лидируют после структур Газпрома среди арендаторов качественных офисов в Петербурге. За последние пять лет они арендовали в бизнес-центрах около 137 600 кв.м. Средний размер арендуемого блока помещений варьируется от 900 до 1300 кв.м. Максимальный размер – более 10 000 кв.м.
Сектор IT-технологий демонстрирует динамичное развитие, количество сотрудников в фирмах увеличивается, что влечет за собой расширение контор. Еще одна причина активности – улучшение логистических процессов, в ходе которого разные подразделения сводят на одной площадке. С каждым годом суммарные объемы офисов, арендованных айтишниками, увеличиваются на 20% относительно предыдущего года, подсчитали в Colliers International.
Одним из наиболее ярких примеров является компания Yandex, головной офис которой находится в Москве, однако ряд функциональных направлений работают в Петербурге и занимают сейчас почти 12 000 кв.м в бизнес-центре «Бенуа». Также в городе имеют свои офисы Mail.Ru Group (включая «ВКонтакте»), Veeam Software, Лаборатория Касперского, Reksoft, Digital Design и многие другие. Среди иностранцев наиболее крупные площади арендует технологический центр Deutsche Bank (около 2500 кв.м в БЦ «Северная столица»). Хотя зарубежных представительств не так много – примерно треть от общего объема.
Компании, работающие в сфере информационных и телекоммуникационных технологий, предпочитают «садиться» по соседству друг с другом, если не являются прямыми конкурентами. Как отмечают в Colliers International, заметная концентрация айтишников наблюдается в районе Свердловской и Малоохтинской набережных, где за последние пять лет снято 19 500 «квадратов». Одним из первых «якорей» там как раз стал Yandex, отчасти и сформировавший имидж этой деловой зоны. Впоследствии тут разместились такие компании, как «ВымпелКом», Avito, Wrike, «ДеньгиOnline» и др. IT-направление преобладает среди арендаторов бизнес-парка «Деловой квартал Полюстрово» и БЦ «Санкт-Петербург Плаза».
Популярностью пользуется и Петроградка, где в целом арендовано 19 300 кв.м. Выбор этого района среди арендаторов обусловлен хорошей транспортной доступностью, наличием подходящего предложения в бизнес-центрах и менее высокими ставками аренды. Здесь расположены офисы компаний «Фора Софт», Plamee, «Эмбрия Разработка», Topface и др.
По-прежнему высоким спросом пользуется Центральный район города, где в аренду за пять лет взято 16 300 кв.м. Так, представительство Mail.ru Group занимает несколько этажей в БЦ «Ренессанс Правда». По соседству в БЦ «Синоп» расположена компания Social Quantum Development (занимается разработкой игр). Вместо съехавшего центра разработок Google целый этаж в БЦ Alia Tempora сняла компания Teknavo. В прошлом году 2Gis открыла свой офис в БЦ «Невский Плаза». А в «Доме Зингера» теперь располагается Telegram.
Ряд крупных сделок на офисном рынке в IT-сегменте заключено в Московском районе, и частности, в зоне влияния аэропорта «Пулково» (по совокупности 34 700 кв.м). Здесь открылись офисы таких компаний, как IBM, Sperasoft, EPAM и «ИТСК». А в БЦ «Технополис Пулково» разместилась фирма Return on Intelligence.
В последние три года некоторые «айтишники» облюбовали офисные комплексы класса В и В+ рядом со станцией метро «Ладожская». Компании M-Style, KudaGo, Softline и Infotell занимают помещения в бизнес-центрах «Золотая Долина» и «Русские Самоцветы».
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Петербурге:
- В следующем году, как мы ожидаем, сектор информационных и телекоммуникационных технологий продолжит свою активность на офисном рынке. Также будет расти присутствие различных инжиниринговых компаний, бизнес которых связан с организациями сырьевого сектора экономики. В городе действует много профильных вузов и, как следствие, идет качественное развитие профильного рынка труда. Мы становимся привлекательнее благодаря более низким затратам на содержание офиса и персонала по сравнению с Москвой. Кроме того, в этом году Петербург вошел в состав регионов, отобранных для разработки модели национальной технологической инициативы.
Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге:
- По предварительной оценке, в 2016 году на долю IT-компаний приходится свыше 30% арендованных площадей: объем сделок превысил 50 000 кв.м – это рекордный годовой показатель для арендаторов этого профиля. Можно ожидать сохранения высокого спроса со стороны IT-компаний и в 2017 году. IT-компании активно развиваются, их бизнес растет, они ищут новый профессиональный персонал. Ккачественный современный офис является одним из факторов привлечения кадров. В том числе обустраиваются лаунжи и зоны для общения, отдыха и спорта. Важна планировка open space, хороший вид из окон, качественные инженерные системы, наличие необходимых энергомощностей, транспортная доступность объекта, велопарковки и большое количество мест на автостоянке. Значимым преимуществом является возможность дальнейшего расширения в рамках делового центра и отсутствие прямых конкурентов.
Объектов, удовлетворяющих таким требованиям, в Петербурге мало. Например, в классе А доля вакантных площадей составляет всего 7% – порядка 60 000 кв.м. Но эти объемы складываются из небольших помещений, и даже при наличии нескольких таких офисов в одном бизнес-центре зачастую не могут быть объединены в один блок.
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:
- На мой взгляд, около 90% компаний, которые «ходят» сейчас в поисках больших офисных площадей, – это IT. Причем ожидается, что до конца года самые крупные сделки пройдут с участием именно таких компаний. При выборе офиса в первую очередь внимание обращается на инженерную обеспеченность объекта, Серьезные требования предъявляются к системам вентиляции и кондиционирования. Обычно у айтишников в среднем по рассадке на одного человека должно приходиться 7-8 кв.м, а в более крупных компаниях – 11-12 кв.м. Желательно наличие большого паркинга: максимально комфортно, если в БЦ на 40 кв.м площадей приходится одно машиноместо. По-прежнему важна близость метро. На данный момент в Петербурге есть буквально два-три объекта, которые бы соответствовали требованиям крупным IT-компаний, подыскивающим себе помещения от 10 000 кв.м.
Сделки по аренде заключаются не более чем на пять лет. Если берется площадь свыше 1000 кв.м, то уровень ставок находится, как правило, в диапазоне 900-1000 рублей за «квадрат» в месяц. Случаются и покупки. Так, буквально на днях компания JetBrains выкупила бизнес–центр «Универс» площадью 6400 кв.м на Васильевском острове, который они целиком арендовали четыре года назад.
Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:
- Можно отметить, что основная причина переезда IT-компаний – их активный рост. При выборе нового офиса арендаторы либо сразу удваивали площадь, либо предусматривали возможность расширения в рамках выбранного проекта. В этом году преимущественно выбирался качественный B+ класс. Модной тенденцией можно считать отделку в стиле индустриального лофта с кирпичной кладкой и открытыми потолочными коммуникациями. Из таких примеров среди наших клиентов, офис компании «Аркадия» в БЦ Mezon Plaza. К типичным требованиям можно отнести организацию зон отдыха и общения, большие кухни, игровые и спортивные комнаты, душевые.
Вариативность для крупных арендаторов стремительно сокращается. Учитывая текущий уровень вакансии и планы по вводу новых объектов, ожидается дефицит качественных помещений площадью более 3000 кв.м. Средние ставки – в диапазоне 950-1200 руб./кв.м в месяц включая НДС и эксплуатационные расходы. Срок аренды – три года. Учитывая собственный стремительный рост, компании зачастую не готовы заключать более долгосрочные контракты.
Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований Maris | CBRE:
- По нашим оценкам, не менее 38% сделок по аренде за период с января по сентябрь 2016 года приходится на IT-сектор. Это примерно 40 000 кв.м. Такой тренд обусловлен высоким спросом на технологические разработки и активными темпами роста информационных технологий в российской отрасли. В структуре запросов преобладает класс В - там арендовано более 80% площадей. Анализ наших сделок показывает, что около 85% договоров аренды подписано на срок 11 месяцев.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ»:
- Активность IT-сегмента на офисном рынке такова, что под его представителей сейчас создаются так называемые «креативные кластеры». Обычно помещения совмещают в себе два формата: часть должно быть в формате open space плюс несколько кабинетов, а также наличие пространства, где можно организовать комнату отдыха или игровую. Вот пример из нашего опыта. Одна из компаний довольно давно арендует у нас в бизнес-центре площади. В этом году они расширились, заняв весь этаж, а также попросили организовать в одном из помещений полноценную кухню. Кроме того, мы им обустроили парковку для велосипедов.
Представителей IT-сегмента в основном можно встретить в высококлассных объектах. В основном это БЦ, которыми управляют крупные профессиональные управляющие компании, поскольку они более чутко реагируют на конъюнктуру и готовы выполнять запросы таких специфических арендаторов. Данные компании занимают более крупные площади, чем в среднем по рынку, а также им требуются технические помещения. Таким образом, зачастую арендодатель предоставляет им определенные льготные условия.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
- В нашей сети доля IT-сегмента достигает 20 %. Как правило, такие компании переезжают в другой офис, когда возникает необходимость расширения площадей. Запрашиваются зачастую отдельные офисные блоки с планировкой open space, а также еще несколько кабинетов, где размещаются руководители или переговорные комнаты.
