Заместитель руководителя отдела офисной недвижимости East Real Павел Сенин о ситуации и перспективах развития комерческой недвижимости в районе Лиговского проспекта для портала коммерческой недвижимости komned.ru

Лиговский проспект имеет, возможно, наибольший диапазон разброса ставок на торговые помещения среди всех магистралей Петербурга. Спрос на местные офисы и склады – стабильный. В целом Лиговка обладает значительным потенциалом для развития, но из-за кризиса интерес к этому торговому коридору у ритейлеров несколько снизился.

Активность коммерсантов в основном сосредоточена на участке магистрали вблизи площади Восстания и на стыке с Разъезжей улицей. Постоянный спрос на торговые площади имеется на участке от улицы Некрасова до Расстанной. У самого Московского вокзала успешно функционирует ТРК «Галерея». Объем вакансий комплекса на данный момент – около 1% (данные Colliers International). В этом году там, например, успел открыться первый в городе монобрендовый магазин Converse.

Вторая деловая зона - вокруг станций метро «Лиговский проспект» и «Обводный канал». Над вестибюлем последней подземки возвышается шестиэтажный ТРК «Лиговъ». Из новичков тут появился магазин Meizu, который ранее работал в ТРК «Балкания Нова» в Купчино.

Большинство объектов стрит-ритейла расположено на отрезке от начала проспекта до Обводного канала. Однако даже там их плотность относительно невелика – примерно три магазина на каждые 100 метров. Всего вдоль Лиговки функционируют свыше двух сотен магазинов.

Самая интересная часть коммерции традиционно находится в районе пересечения с пл. Восстания и рядом с ТРК «Галерея». Там сосредоточено максимальное количество торговых операторов (от сотовых операторов и общепита до банковской сферы). Все они предпочитают иметь долгосрочные договоры аренды.

Ставки тут максимально высоки и порой достигают уровня Невского пр. – до 12 000 руб./кв.м в месяц на встройки до 120-150 кв.м (данные компании А2 RETAIL). Крупные площади, преимущественно занятые сейчас общепитом, тоже обходятся дорого – от 6000 до 11 000 рублей за «квадрат». Когда объекты в этой локации освобождаются, на них всегда появляются интересанты разного профиля: заведения общепита, банки, продуктовые операторы и пр. Однако чаще всего ротация происходит среди мелких арендаторов – магазинов сувенирной продукции, офисы быстрых займов и пр.

В меньше степени спрос сохраняется на встроенные помещения рядом со ст.м. «Лиговский проспект». Тут ставки нижи примерно вдовое: для малых метражей – 4000-4500 руб./кв.м, и примерно в диапазоне 1500-2500 рублей для более крупных встроек размером до 350 кв.м. Если рассматривать другие отрезки магистрали, отмечают в А2 RETAIL, – в сторону ул. Некрасова или ближе к Московскому пр., то там стоимость аренды еще меньше, максимум – 2000 руб. за метр.

Зона от метро «Обводный канал» до Московского проспекта наименее развита и включает в себя большой объем промышленных объектов, требующих редевелопмента. Тяжелее всего развитию поддается территория вблизи Витебского проспекта, вдоль ж/д ветки, где нет жилых кварталов.

Большинство бизнес-центров Лиговки расположены в реконструированных зданиях. Стоимость аренды на качественные офисы составляет в среднем от 1200 до 1700 руб./кв.м в месяц (вкл. НДС). Отдельные конторы сдаются и в бывших жилых зданиях, прошедших капитальный ремонт. Ставки начинаются с 650 руб./кв.м в месяц.

Деловой комплекс «Лиговский, 50», разместившийся в 17 корпусах бывшего Северного страхового общества и складов Кокоревых, стабильно предлагает помещения под конторы и склады. Часть квартала облюбовали разнообразные ночные клубы и бары.

На Лиговском пр., 74 работает арт-центр «Лофт Проект ЭТАЖИ», где сдаются в аренду различные площади под креативные проекты, для проведения выставок и мероприятий.

Офисно-складские миксты распространены на промышленных площадках за Обводным каналом в направлении Московского и Витебского проспектов. Аренда контор в этой локац  , как правило, стоит не более 700 руб./кв.м, складских объектов – от 270 рублей. Там же, на Ново-Рыбинская ул., 19, работает торгово-офисный пятиэтажный центр «Квартал» (29 000 кв.м).

Отрезок проспекта от Расстанной улицы до площади у ст.м. «Московские ворота» занимает промзона, где в основном функционируют старые склады и небольшие цеха. В самом конце проспекта действует несколько реконструированных и новых офисных центров.

Источник http://komned.ru/

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- С учетом большого разнообразия объектов недвижимости, неоднородности пешеходных потоков и активного автомобильного трафика на всем протяжении, Лиговский проспект представляет высокий интерес для различных инвесторов. Здесь расположены как низкокачественные объекты индустриально-складской недвижимости, которые могут быть подвергнуты редевелопменту, так и уже состоявшиеся высококачественные объекты, например, ТЦ «Галерея».

Наиболее развитой частью является отрезок до ст. м. «Лиговский проспект», где плотность пешеходного потока наиболее высока. Следует отметить, что в долгосрочной перспективе близость к центру города и наличие хорошей транспортной инфраструктуры повышает потенциал этого участка для развития качественных проектов. Отрезок Лиговского ниже Расстанной улицы – зона редевелопмента индустриально-складской недвижимости. В этой части Glorax Development планирует реализовать нескольких проектов, а также строится несколько бизнес-центров класса В. Кроме того, состоялось открытие нового продуктового гипермаркета «Лента» на территории «Хладокомбината №1». 

В среднем арендные ставки в сфере стрит-ритейла варьируются в диапазоне от 1500 до 7000 руб./кв.м в месяц. Максимальный ценник характерен для зоны около Московского вокзала. В том числе и для офисов, которые предлагают в аренду от 1600 до 1900 руб./кв.м (с учетом НДС и эксплуатационных расходов). А вот за Обводным каналом диапазон ставок составляет уже от 900 до 1100 рублей.

Павел Сенин, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости East Real:

- Инвестиционная и коммерческая привлекательность Лиговского проспекта будет всегда на достаточно высоком уровне, так как трасса связывает центр города с Московским районом. Близость Витебского проспекта, где разрешено перемещение грузового автотранспорта, и наличие больших складских комплексов, позволило уменьшить транспортные расходы компаниям и упростить логистику при доставке грузов по городу. Это объясняет высокий спрос на складскую недвижимость, которая расположена ближе к концу Лиговского проспекта. Объем вакансий в бизнес-центрах разного уровня, которые в большей степени расположены ближе к исторической части города, очень мал.

Перспективы развития Лиговки, безусловно, есть и ее привлекательность очевидна, но все упирается в отсутствие больших «пятен» для строительства новых бизнес-центров и складских комплексов. Арендные ставки на офисы в бизнес-центрах класса А составляют 1400-1500 руб./кв.м в месяц. На класс В – от 900 до 1000 руб. И, конечно, присутствуют офисы класса С или площади, которые сдаются в жилых зданиях. Арендная ставка таких объектов составляет 600-650 руб. за кв.м.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Безусловно, самыми привлекательными остаются локации Лиговского проспекта около ТРЦ «Галерея» и ст. м. «Восстания», а также около ТРЦ «ЛиговЪ» и ст. «Лиговский проспект». Если говорить о ставках, то в центральной части Лиговского они находятся в границах 2000-6000 рублей за кв.м. Площади, если и освобождаются, то быстро находят нового арендатора. Сегмент офисной и складской недвижимости достаточно сильно развит на территории от Воздухоплавательной до Московского проспекта. Можно отметить БЦ «Премьер Лига» на Лиговском, 266, который в скором времени введет третью очередь (класса А) на 18 000 кв.м. В том районе практически все БЦ заполнены на 100%, а площади традиционно востребованы у арендаторов. Кроме того, на Лиговском идет строительство сразу двух апарт отелей. Уверен, что скоро проспект преобразится: производственные площади постепенно уйдут, а престиж магистрали вырастет до уровня Московского пр.

Ольга Аткачис, гендиректор компании А2 RETAIL:

- При выборе помещения на Лиговском пр. помимо коммерческих условий важную роль играют конструктивные характеристики помещений, потому что там расположены преимущественно дома старого фонда, где варианты open space зачастую не возможны. Спрос на стрит-ритейл в последние годы достаточно статичен, и такая картина, наверное, будет сохраняться и далее. В основном там представлены операторы категории «средний» и «средний минус». На месте, например, ряда банковских отделений появились кое-какие новые продуктовые магазины. Около года назад «Буквоед» открылся напротив ст.м. «Лиговский проспект». Интерес к магистрали со стороны операторов «средний плюс» и выше был всегда избирателен. Запросы от таких арендаторов, как правило, поступают только на помещения, расположенные в непосредственной близости от ТРК «Галерея» и расположенным в непосредственной близости от пересечения с Невским пр. А так в целом Лиговский пр. все же демократичен как по ставкам, так и по представленным там предприятиям.

Объем вакантных торговых площадей на проспекте сейчас составляет 10-15%. Ситуация, конечно, стала лучше, чем в конце 2014 года. Тогда Лиговский покинули многие арендаторы, и в какой-то момент пустовало около 20-22% объектов. Ушли ряд банков, были закрыты магазины некоторых сетей (например, «Сетка»). Так, отделение «Русского стандарта» закрылось у ст. м. «Лиговский проспект», и помещение пустовало около года, пока его не взяла X5 Retail Group. Сейчас срок экспозиции уменьшился и составляет в среднем от двух до шести месяцев. Для сравнения, еще год назад помещения могли простаивать и до девяти месяцев.

Для инвесторов Лиговка, по-прежнему, остается спорной локацией, и к покупке объектов на проспекте они относятся осторожно. У пл. Восстания стоимость объектов, что фигурируют иногда в продаже (площадью до 500 кв.м), составляет 350 000 – 550 000 рублей за кв.м. Ценник для более удаленных от метро торговых помещений – от 150 000 рублей. Дисконт в процессе переговоров, как правило, не превышает 10%.

Торговые центры на Лиговском проспекте

 По данным Colliers International

Примеры бизнес-центров на Лиговском проспекте

По данным Colliers International 

Источник http://komned.ru/