Выберите станции метро:
ПарнасПушкинскаяПроспект ПросвещенияПроспект ВетерановПроспект БольшевиковПролетарскаяПриморскаяПолитехническаяПлощадь МужестваПлощадь ЛенинаПлощадь ВосстанияПлощадь Александра НевскогоПионерскаяПетроградскаяПарк победыРыбацкоеСадоваяЗвенигородскаяВолковскаяЭлектросилаЧкаловскаяЧернышевскаяЧерная РечкаФрунзенскаяУлица ДыбенкоУдельнаяТехнологический ИнститутСтарая ДеревняСпортивнаяСпасскаяСенная площадьОзеркиОбводный каналОбуховоЕлизаровскаяДостоевскаяДевяткиноГражданский проспектГостинный дворГорьковскаяВыборгскаяВладимирскаяВасилеостровскаяБухарестскаяБалтийскаяАкадемическаяАдмиралтейскаяАвтовоЗвезднаяКировский заводКомендантский проспектНовочеркасскаяНевский проспектНарвскаяМосковские воротаМосковскаяМеждународнаяМаяковскаяЛомоносовскаяЛиговский проспектЛенинский проспектЛеснаяЛадожскаяКупчиноКрестовский остров
Выбрано:
    EastReal в мире: international
    русскийenglish
    Заказать звонок




    НАШИ УСЛУГИ
    Выберите район города или станцию метро:

    Район

    Метро


    Заместитель Директора отдела офисной недвижимости East Real Андрей Бурунов с оценкой состояния офисного рынка на правом берегу Невы на Komned.ru

    29.06.2018

    ПРАВЫЙ БЕРЕГ НЕВЫ: ГЛАВНЫЕ ТОРГОВЫЕ КОРИДОРЫ ОТ РЖЕВКИ ДО ВЕСЕЛОГО ПОСЕЛКА

    Коммерческая недвижимость вдоль основных магистралей Красногвардейского и Невского районов имеет хороший инвестиционный потенциал. Спрос на объекты стрит-ритейла стабилен, офисный сегмент хотя и неоднороден, но по большей части тоже заполнен. Наиболее крупная торговая и деловая зона сосредоточена рядом с Ладожским вокзалом.

    Проспект Большевиков вместе с Народной улицей образуют типичный «спальный» торгово-транспортный коридор, связывающий микрорайон «Веселый поселок» с центром города, а также обеспечивающий выезд на Мурманское шоссе.

    Площадь торговых встроек на пр. Большевиков превышает, по оценкам брокеров, 23 000 кв.м. Наиболее оживленная зона стрит-ритейла расположена на отрезке от улицы Дыбенко до пересечения с проспектом Пятилеток. В окрестностях метро наиболее популярны встройки на нечетной стороне Большевиков – от первого дома до 21-го. Наиболее востребованы помещения площадью 100-200 кв.м.

    Самый крупный торговый объект расположен рядом с вестибюлем станции «Улица Дыбенко» – это ТРК «Невский» холдинга «Адамант». На пересечении с ул. Подвойского работает гипермаркет «О’Кей». Вблизи Народной улицы имеется гипермаркет сети «Карусель». В середине проспекта, на пересечении с ул. Крыленко, стоит ТЦ «Смайл», которым управляет NAI Becar. В нем акцент сделан на семейный досуг. Напротив «Смайла» с другой стороны проспекта обустроен небольшой мебельный центр «Уют».

    На Народной улице вблизи Невы есть только один ТЦ скромных размеров – «Штрих-Код». Общая площадь встроек достигает 10 000 кв.м; их размер, как правило, составляет 100-150 кв.м. Арендные ставки не превышают 2000 руб./кв.м в месяц.

    На обеих магистралях нет ни одного качественного бизнес-центра. Немногочисленные офисы расположены, как правило, во встройках – внутри кварталов или на прилегающих улицах. В основном их занимают сервисные компании, ориентированные на обслуживание местных жителей.

    Не осталось здесь и крупных промышленных зон. Небольшой складской ареал (автосервис и стройматериалы) расположен вдоль железнодорожных путей у путепровода «Нева» и на выезде из города на Мурманское шоссе. Чуть дальше – территория застраиваемого микрорайона Кудрово с огромным моллом «Мега-Дыбенко» с одной стороны трассы, а с другой – гипермаркетом «Оптоклуб РЯДЫ».

    Проспекты Заневский и Косыгина образуют один из основных транспортных коридоров в Красногвардейском районе. Главные торговые зоны сосредоточены в пределах квартала от станций метро. Самые ликвидные и крупные объекты – на Заневской площади. Встройки над станцией «Новочеркасская» активно используются под общепит. В жилых кварталах есть просторные встроенные помещения, как правило, от 300 «квадратов». Торговая встройка сдается по ставкам в среднем 1500-3000 руб./кв.м в месяц. Стоимость аренды высококлассных контор в районе «Ладожской» составляет порядка 1100 рублей в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы).

    В зоне влияния проспектов расположено пять качественных торговых центров. Крупнейший – ТРК «Заневский каскад» холдинга «Адамант» у метро «Ладожская». По соседству работают комплексы «Платформа», «О’Кей», «НЕО», «Мебель Холл» и «Метрика». Кроме того, «Адамант» сейчас возводит четвертую очередь «Каскада». Это будет МФК общей площадью порядка 113 000 «квадратов». Первые уровни займут магазины и развлечения, а на остальных девяти этажах обустроят бизнес-центр. Рядом запланирован многоярусный гараж почти на 1000 мест. Напротив, с другой стороны пл. Карла Фаберже, имеются также качественные бизнес-центры «Русские самоцветы» и «Золотая долина». На перекрестке пр. Косыгина и Индустриального есть еще один крупный ТРЦ – «Июнь», на Косыгина, 31 – ТК «Пикник». В начале магистрали работает «Метро Cash & Carry».

    Вокруг Заневского сосредоточено множество комфортных бизнес-центров категорий В и С. В основном это реконструированные в середине и в конце 2000-х административные здания бывших промпредприятий. Около десятка подобных объектов (размером от 3000 до 10 000 кв.м) насчитывается в районе пр. Шаумяна и Магнитогорской улицы. Несколько небольших офисно-складских зданий есть на Таллиннском пр., а на соседних улицах имеются БЦ «Ладога-центр» (на ул. Стахановцев) и «Наутилус» (Рижская ул., 1-3). Вблизи Невы и Заневского парка работает еще один офисно-складской комплекс – «Громов». Первый деловой комплекс класса А в этом районе появился семь года назад – «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском пр., 64. Там обосновался головной офис банка «Санкт-Петербург». На проспекте Косыгина бизнес-центров нет. Конторы в основном сосредоточены в административных зданиях на территории промзоны, ограниченной Индустриальным, Ириновским пр. и шоссе Революции.

    В целом на правом берегу Невы представлены различные складские объекты. Уровень ставок варьируется от 250 до 450 рублей за кв.м в классе С, 400-500 руб. за кв.м в классе А. Аренда холодильных складов – 800-1100 рублей за «квадрат» (данные Colliers International). Как отмечают в East Real, наибольшим спросом пользуются объекты в районе Индустриального проспекта и шоссе Революции. В основном это склады класса С.

     

    МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

    Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:

    - Все четыре магистрали правого берега Невы интересны для бизнеса, в первую очередь для сегментов «средний» и «средний –». Спрос на коммерческую недвижимость сохраняется как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. Наиболее активными интересантами выступают продуктовые магазины и семейные рестораны с демократичной ценовой политикой, аптеки, секонд-хенды, алкогольные магазины, медицинские центры. Арендные ставки соответствуют ценникам других спальных районов города. Так, в удаленных от метро локациях их диапазоне граничит от 1000 до 1850 руб./кв.м в месяц. Самыми привлекательными остаются зоны около станций «Проспект Большевиков» – «Улица Дыбенко» и площадь на пересечение Заневского и Новочеркасского проспектов. Спрос там всегда превышает предложение, и присутствует постоянная очередь из арендаторов. Учитывая, что большинство договоров заключены на длительный срок, в тех районах достаточно сложно подобрать объекты «здесь и сейчас». Ставки аренды варьируются от 2000 до 5000 рублей за кв.м в зависимости от характеристик помещения. Срок окупаемости в случае покупки в среднем составляет 11-12 лет, что сопоставимо со сроком окупаемости в историческом центре Петербурга. Кстати, стрит-ритейл на других центральных магистралей правого берега Невы тоже популярен. Можно наблюдать конкуренцию между потенциальными арендаторами практически за любой интересный объект.

    Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости компании Colliers International:

    - Офисная насыщенность правого берега Невы неоднородна. Чем ближе к центру, а именно – к станции метро «Ладожская», тем выше спрос. В районе же проспекта Большевиков и Народной улицы интерес к объектам существенно ниже. К тому же у «Ладожской» есть важное преимущество ­– она занимает одно из первых мест по крупным бизнес-центрам, расположенным в непосредственной близости от метро (менее 250 метров).

    Андрей Бурунов, заместитель директора отдела офисной недвижимости компании East Real:

    - У правого берега Невы большой потенциал для развития девелопмента. И в будущем эти локации могут привлекать инвесторов еще больше, в виду сокращения территории под строительство в Центральном и Московском районах, а также развития транспортной инфраструктуры. Спрос среди арендаторов местного офисного сегмента подрос за последние годы, однако здесь решающими факторами становятся удаленность БЦ от метро и готовность собственников предлагать помещения с типовой отделкой. В то же время растет и объем предложения за счет ввода на рынок новых объектов, таких как бизнес-центр «На Октябрьской набережной» и бизнес-центр «Лада». Стоит отметить, что там по-прежнему нет новых объектов класса А (и в ближайшей перспективе не предвидится).

    Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate:

     - Красногвардейский и Невский районы – не самые популярные бизнес-локации, при этом они стабильно формируют спрос на складские и индустриальные помещения в черте города, поскольку локация имеет удобный выезд на КАД, а также комфортный выезд в центральную часть города. К тому же там реализован один из самых качественных объектов – «Технопарк Мебельный», заполняемость которого всегда на высоком уровне. Основные земельные пятна на правом берегу Невы находятся в портфеле крупных девелоперов жилья. Микрорайон Ржевки-Пороховых – один из активно застраиваемых сегодня, и уступает по объемам строительства разве что ареалам комплексной застройки. Большая часть ритейла сосредоточена типично в районе станций метро – «Новочеркасская», «Ладожская», «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко».

    Источник: komned.ru
    << Вернуться к списку новостей
    Лучшие предложения