Туго затянутые узлы "серого пояса"
Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко в рамках своего выступления в Законодательном собрании назвал наведение порядка в городских промзонах одной из самых актуальных задач. Чиновник отметил, что суммарная площадь промзон в черте города - 13,53 тыс. гектара. Однако при этом процесс редевелопмента этих территорий пока развивается не слишком быстро. Успехи и перспективы реновации промышленных территорий Санкт-Петербурга обсудили наши эксперты.
Насколько городские промзоны сегодня все еще заняты различными видами производств?
Филипп Чайка, директор отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG. Estate
Сейчас происходит постепенное и поэтапное вытеснение промзон из центра Санкт-Петербурга. С 2000 года только 400 гектаров таких территорий были подвергнуты редевелопменту. Примечательно, что около 60 % производственных территорий в черте города простаивает. Активная производственная деятельность ведется лишь на оставшихся 40%. Около 230 предприятий на текущий момент проводят частичную реновацию своих территорий.
Маргарита Чугаева, директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real
Если говорить про сегодняшний день, то городские промзоны еще заняты производством, но, в основном это некрупные арендаторы. Есть также несколько площадок в черте города, которые были выкуплены именно под сдачу в аренду под склады и производства. Вывод промышленности из городских промзон целесообразен, но это крайне сложный процесс. Это объясняется запутанными имущественными отношениями внутри существующих промзон, а также отсутствием подготовленных площадок, куда эти производства могли бы переехать.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
В удаленной перспективе полный редевелопмент "серого пояса" вокруг исторического центра возможен и целесообразен, поскольку эффективность использования земельных участков существующими производствами в подавляющем большинстве случаев уступает другим вариантам использования – коммерческим и жилым. Впрочем, появление компактных высокотехнологичных производств (технопарков) может оказаться рыночно обоснованным. Также значимый фактор в пользу редевелопмента промзон – возможность создания крупных проектов городского и районного значения на высвобождающихся территориях.
Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group
На сегодняшний день доля преобразованных промзон составляет всего около 5%. Центральный район и примыкающие к нему районы, конечно, не должны содержать промышленных предприятий. Преобразованные в жилье, эти локации наверняка будут интересны покупателям. Тем не менее, об этом рано говорить, так как для редевелопмента промзон необходимо менять законодательство. Администрация города должна самостоятельно подготовить данные территории: вывести промышленные предприятия, сократить санитарно-защитные зоны, определить чёткие параметры застройки. После этого любой девелопер, получив открытые и понятные расчёты, сможет начать постройку и прогнозировать возможную выгоду от каждого проекта.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP
Реальных производств в городской черте осталось уже немного. По большинству территорий под собственное производство занято процентов 30-40 площадей, не более. Все остальное, как правило, сдается в аренду под офисные, складские и те же производственные функции. Исторически, в Петербурге большое количество производств базировалось вблизи Невы, в частности в самом центре города. На текущий момент большинство из этих площадок выглядит весьма удручающе и, безусловно. Эти территории портят вид и имидж определенных городских зон. Вывод производств на окраину города и за его пределы, безусловно, целесообразен и возможен, хотя и достаточно сложен по целому ряду факторов, начиная с правовых сложностей, кончая техническими и финансовыми проблемами.
Насколько успешно сегодня развивается процесс редевелопмента промзон?
Филипп Чайка
Работу по редевелопменту промзон затрудняет длительность процессов вывода промышленных предприятий. Переезд предприятия или завода – это длительный и тяжелый путь. В самом начале предприятия ищут в аренду или покупку существующее производственное помещение в качестве альтернативы действующему, которое будет можно адаптировать под себя. Этот процесс занимает минимум полгода. После того, как приходит понимание того, легче ли построить завод с нуля, чем адаптировать существующее новое помещение под себя, начинается процесс поиска подходящего земельного участка и его анализ. Этот процесс может продолжаться до одного года. После нахождения подходящего участка или параллельно с поиском пишется и согласовывается техническое задание на строительство, ведется ряд других процессов. Через 2-2,5 года может начаться строительство. И это по самым оптимистичным прогнозам. На практике каждый из этих процессов в силу разных причин обычно затягивается.
Маргарита Чугаева
На сегодняшний день уже существуют проекты по редевелопменту промышленных объектов, но все они носят точечный характер в виде реконструкции отдельных зданий. До комплексного редевелопмента у нас пока дело не дошло. Больше всего процессам мешает отсутствие прозрачной схемы, по которой инвестор сможет реализовать подобный проект.
Игорь Кокорев
В настоящий момент достигнуты значительные успехи в процессе редевелопмента промышленных и транспортных территорий в центре СПб и не только. Однако в последнее время очевидным стал функциональный перекос редевелопируемых зон в жилую функцию – фактически создание новых "спальных" районов. Это не было расценено властями как правильный вектор развития данных территорий и в настоящее время процесс существенно замедлен, при этом формируются новые принципы и правила для развития промышленных территорий, которые, как предполагается, позволят достигать лучших результатов с позиции города и горожан. Отсутствие же четкого понимания, что в перспективе 20-50 лет необходимо городу (например "центральный деловой район" или "центральный вокзал", возможно новый крупный городской парк или напротив – система скверов, бульваров и парков с пешеходными и велосипедными маршрутами – "зеленый пояс") в рассматриваемых локациях, и где это должно быть размещено, делает даже описанные выше шаги не слишком конкретными.
Илья Андреев
Существует целый ряд проблем, с которыми сталкивается любой застройщик при освоении подобных территорий. Крайне сложен вопрос получения градостроительной документации. На данный момент в тех зонах, где находится большинство промышленных предприятий, ничего нельзя построить. Старый закон прекратил свое действие, а новые правила землепользования и застройки вступят в силу только в июле этого года, и точное их содержание пока неизвестно. Одновременно с этим, важно сказать, что наличие множества собственников исключает какое-то единообразное и комплексное развитие примыкающих друг к другу соседних предприятий. Это приводит к той хаотичной застройке Петербурга, которая происходит сейчас. Избежать этого мы сможем только, если появится единая комплексная программа развития промышленных зон, которая будет разработана совместно архитекторами, урбанистами, социологами, экономистами и демографами.
Андрей Бойков
Редевелопмент промзон сейчас набирает обороты. В качестве яркого примера можно привести Октябрьскую набережную. Целый ряд застройщиков уже реализует там проекты, а еще ряд на подходе к старту реализации. Повторюсь, что при развитии промышленных территорий перед девелопером может возникать целый ряд проблем, масштаб которых может перекрывать всю возможную выгоду от реализации проекта. Намерения властей предоставлять инвесторам различные преференции ускорит процесс.
Какие форматы застройки и реновации промзон вы считаете наиболее перспективными?
Филипп Чайка
Учитывая, что большинство промзон находятся в хороших и перспективных районах города, преимущественно с хорошей транспортной доступностью, близостью к станциям метрополитена, основные территории застраиваются жилой недвижимостью. В краткосрочной перспективе это наиболее рентабельный сегмент. Активно проходит редевелопмент "серого пояса" вдоль Невы на Октябрьской набережной. Серьезную работу провели такие застройщики как ЦДС, ЛенСпецСМУ, ЛСР. Также есть примеры реализации проектов коммерческой недвижимости на месте промзон. Так, ТРЦ "Охта Молл" построен на месте снесенных цехов завода по производству арматуры, Гипермаркет "Лента2 на Лиговском проспекте 283 сооружен на территории бывшего хладокомбината № 1.
Маргарита Чугаева
По моему мнению, наиболее перспективный формат застройки промзон в городской черте – это комплексные многофункциональные проекты, которые включали бы в себя несколько функций, таких как жилье, торговля, социальная и рекреационная инфраструктура, коммерческая недвижимость.
Игорь Кокорев
Наиболее перспективным форматом развития промзон в настоящее время, с учетом описанных факторов, является многофункциональное развитие, сочетающее жилую, коммерческую и общественные функции (культура, спорт, досуг, отдых, развлечения). Наиболее ярким примером такого подхода был проект "Набережная Европы" с жильем, офисно-торговым центром, гостиницей и театром танца. Однако смена основного назначения развития участка привела к изменению концепции и исключению части функций. Среди успешных реализованных проектов редевелопмента крупных "серых зон" в СПб следует выделить комплекс "Царская столица", где сочетаются жилая и офисная функция, но с перевесом жилья. Первая очередь проекта "Невская ратуша" демонстрирует потенциал создания в проектах редевелопмента новых городских пространств высокого уровня- как за счет планировочного решения, так и за счет качества архитектуры и внимания к благоустройству.
Илья Андреев
Комплексный подход к реконструкции и редевелопмента промышленных зон позволит в Петербурге создать совершенно уникальный городской ландшафт, которого не будет ни в одном российском городе. В Петербурге промышленные площади спокойно позволяют создать на их месте аналог Нью-Йоркского центрального парка, что в Москве реализовать уже не получится, там нет подобных не занятых территорий. При этом в Петербурге подобных территорий много, можно реализовать проекты элитной недвижимости, торговой, офисной и даже малоэтажное строительство, что позволит создать второй центр города. Застройщикам интересно осваивать большие массивы, а не точечную застройку. Для покупателей это тоже интересно, потому что в новом жилом массиве можно создать современную комфортную городскую среду. Точечная застройка не предусматривает создания среды и всегда ограничивает девелопера в функциональности территории, потому как вокруг одного нового дома будет унынье и разруха. Успешных уже реализованных проектов в городе мало. Это точечная застройка на Пироговской набережной, проект River House, "Леонтьевский мыс" на территории бывшего завода "Вулкан", "Премьер Палас", реконструкция завода "Петмол", длившаяся 10 лет, и проект "Европа Сити" от ЛСР на месте завода "Электрик" на Петроградской стороне.
Андрей Бойков
На сегодняшний день, большинство промышленных зон застраивается жилой либо торговой недвижимостью. Тем не менее, производственные цеха, например, могут быть идеально использованы под различные креативные кварталы, лофт проекты. В Петербурге таких проектов пока очень мало.
Источник: http://www.arendator.ru
