В первом квартале 2025 года в Петербурге было введено 2,6 тыс. кв. м новых помещений в формате light industrial (LI). Как говорят эксперты в городе по-прежнему остро не хватает промышленных коворкингов — небольшая нарезка под производства востребована малым и средним бизнесом. Количество подобных объектов постепенно увеличивается, говорят опрошенные «Ъ-СПб» эксперты, однако, по их мнению, спрос на LI замедляют высокая ключевая ставка, проблемы транспортной доступности и другие факторы.
Суммарная площадь всех LI-объектов в Санкт-Петербурге и Ленобласти составляет 98 тыс. кв. м, сообщил директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев. «Основной объем площадей light industrial в Петербурге и Ленобласти формируют четыре крупных объекта: ИП "Разметелево" (50 тыс. кв. м), ИП "Ломоносовский" (27,2 тыс. кв. м), LI "Порошкино" (25,8 тыс. кв. м) и производственно-складской комплекс "Промбокс" (21,2 тыс. кв. м)»,— рассказал он.
За первый квартал 2025 года, уточнил господин Князев, было введено два корпуса недвижимости light industrial в индустриальном парке «Ломоносовский» общей площадью 2,6 тыс. кв. м. Такой же показатель ввода в 2,6 тыс. кв. м, по его данным, был зафиксирован в аналогичный период 2024 года. Средний годовой прирост, отметил эксперт,— 30 тыс. кв. м.
«По итогам трех месяцев 2025 года доля объектов light industrial от общего объема ввода складской недвижимости в регионе не превышает 2%. До 2023 года показатель составлял менее 1%»,— уточнил он.
Минимизировать затраты
Как отмечают эксперты, рынок по-прежнему испытывает острый дефицит в помещениях такого формата. Один из крупнейших проектов в этом сегменте — комплекс на улице Нефтяной, 3, от УК «Бриз» (собственник — Лариса Лебедева) — за семь месяцев реализовал более 70% своих площадей. Из 10,8 тыс. кв. м свободными остаются только 3,6 тыс. кв. м производственных и 500 кв. м офисных помещений. Как сообщили в УК «Бриз», резидентами промышленного коворкинга стали полиграфическое предприятие «Принт 24», производитель лакокрасочных материалов «Акрос», швейное производство ИП Филатовой, а также металлообрабатывающие компании ООО «ЖСА» и «МКиС» («Морские комплексы и системы»).
По словам Артема Чеснокова, директора отдела продаж индустриальной недвижимости УК «Бриз», в данном сегменте отсутствует спекулятивное строительство, а освобождающиеся площади моментально занимают компании из листа ожидания. По его словам, средняя ставка аренды в сегменте light industrial составляет 1,1 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, однако на рынке наблюдается дефицит предложения с готовыми инженерными мощностями. «Формат промковоркинга позволяет минимизировать непрофильные затраты бизнеса, исключая необходимость самостоятельного подключения коммуникаций и согласования перепланировок»,— указывает эксперт. По словам господина Чеснокова, УК «Бриз» планирует масштабировать формат.
В стадии формирования
На рынке складской недвижимости в целом, считает руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге Андрей Амосов, по итогам первого квартала 2025 года доля light industrial в общем объеме нового строительства сегмента в регионе составила 16%. Новое строительство объектов формата LI составило 7,3 тыс. кв. м, что на 83% ниже показателя за аналогичный период 2024 год, констатирует он.
«Рынок LI по-прежнему находится на этапе формирования — как по составу его качественных критериев, так и по возможности измерения его количественных показателей, которые на сегодняшний день можно оценить на уровне 100 тыс. кв. м»,— заявил управляющий партнер East Real Альберт Харченко. Эксперт прогнозирует прирост в объеме 50–70 тыс. кв. м в 2025–2026 годах.
Старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер говорит: «На рынке пользуются популярностью лоты "внутри города", а также активнее рассматривают блоки на южном и юго-восточном направлениях. Отмечу, что раньше был интерес к объектам в Шушарах, но спрос на локацию снизился из-за загруженности Московского шоссе».
«Спрос на производственные объекты в Петербурге и Ленобласти за последние несколько лет заметно увеличился в связи с импортозамещением и дефицитом предложения, вследствие чего, девелоперы обратили внимание именно на сегмент light industrial. Несмотря на это, объем ввода таких объектов в регионе, к сожалению, минимален: в 2025 году мы ожидаем ввод около 55 тыс. кв. м»,— делится генеральный директор компании Maris Борис Мошенский.
Потребители и цены
Чаще всего объекты LI в регионе использует малый и средний бизнес, отмечает господин Вечер. В первую очередь это компании по производству мебели, изделий из металла, электроники. «Наиболее востребованные площади помещения — 600–900 кв. м. Также есть интерес к блокам поменьше — от 144 до 400 кв. м»,— сказал он. Средняя ставка аренды LI в Петербурге и Ленобласти, по данным господина Вечера, составляет 9,8 тыс. рублей за квадратный метр в год, а цена продажи — 117 тыс. рублей за квадратный метр без учета ОРЕХ и НДС. Значимых изменений в ставках за последнее время эксперт не зафиксировал.
Господин Князев заявил, что до 2023 года стоимость аренды объектов light industrial класса А в Петербурге и Ленобласти без учета ОРЕХ и НДС составляла 7,7 тыс. рублей за квадратный метр в год, в 2023 году увеличилась до 10 тыс. рублей, а в первом квартале текущего года достигла 11,9 тыс. рублей. «В основном, корпуса light industrial предлагаются блоками от 600 кв. м до 2 тыс. кв. м. Этот показатель стабилен от года к году»,— считает он.
Новые игроки
Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин замечает, что в последнее время форматом light industrial начинаются интересоваться непрофильные игроки. По его мнению, это связано с тем, что город отказался переводить под жилую функцию ряд перспективных площадок, в результате чего возникла необходимость найти для них альтернативный способ использования. Также влияние оказало падение спроса на жилье после отмены программы массовой льготной ипотеки.
Андрей Амосов назвал главным трендом в сегменте выход на рынок непрофильных игроков: «ВТБ Девелопмент», «Строй Альянс», «Параметр». Часть из них, отмечает эксперт, уже реализуют проекты такого формата в Северной столице.
«В перспективе light Industrial — это важная точка роста промпроизводства, но самые большие проблемы на сегодня — локация и транспортная доступность. Ведь сейчас наблюдается дефицит кадров, и не все квалифицированные работники готовы ехать за город. Также, учитывая относительно небольшую маржинальность производств, важна и коммерческая сторона вопроса»,— резюмирует господин Мошенский.
Источник: www.kommersant.ru/
