ФИНАНСОВЫЙ СЕКТОР: КАКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ АРЕНДУЮТ ДЛЯ ОТДЕЛЕНИЙ БАНКОВ
Давно прошли те времена, когда банки стремились открывать свои офисы только в премиальных местах и по наиболее высоким ставкам. На данный момент этот сегмент тяготеет к оптимизации и закрытию нерентабельных точек. А в связи с ужесточением требований Центробанка часть организаций и вовсе лишилась лицензий. «Коммерческая недвижимость» изучила, какие помещения арендуют банкиры в Петербурге.
В городе работает около 150 банков; общее количество подразделений превышает 1400 (данные портала banki.ru). По количеству офисов лидируют Сбербанк (с большим отрывом от других), ВТБ 24, банк «Санкт-Петербург» и «Открытие».
Спрос на банковские помещения по-прежнему умеренный. По оценкам JLL, в первом квартале 2017-го доля новых финансовых заведений в центре города составила всего 6% от общего количества открытых объектов стрит-ритейла (при этом прекратило работу только 3% точек). Для сравнения, за минувший год офисы чаще закрывались, чем открывались: в целом 9% против 7%. Среди недавних премьер – новые отделения «Восточного экспресс банка» на Московском проспекте и «Россельхозбанка» на Каменноостровском пр.
Обычно в собственности у организаций находится центральный офис, в аренде – помещения филиалов. Как правило, опустевшие банковские конторы занимают коллеги, пусть и с задержкой. В некоторых случаях происходит рокировка: финансисты переезжают с одного места на другое. Традиционно договоры аренды заключаются не менее чем на 3-5 лет. Средний диапазон ставок достаточно стабилен и варьируется от 750 до 1500 рублей за «квадрат» в месяц, максимальный ценник – не более 2700 рублей. Чем дальше от серьезных пешеходных потоков, тем ниже арендная плата, которую готовы платить банки.
Банкиры стараются сохранить за собой наиболее активно посещаемые клиентами объекты. И даже если с такого места съезжают, оно долго не пустует в отличие от более «тихих» адресов, которые часто занимают магазины и рестораны. В самом выгодном положении по условиям аренды остаются отделения, расположенные в зоне пешеходной проходимости, но не очень близко к ст. метро.
Доп.офисы предпочитают обустраивать в универсальных помещениях, где зачастую укреплены только сейфовые хранилища. Встройки площадью 80-150 кв.м – на один операционный зал; 180-250 кв.м – на два зала. Выбор площади во многом зависит от объема предлагаемых банковских услуг.
Специфика бизнеса требует соблюдения довольно жестких параметров. Размер площадей зависит от функционального назначения: самые большие – головные офисы, под которые запрашивают 2000-3000 кв.м; для банкоматов и расчетного центра нужно 20-60 «квадратов». Большинство подразделений может размещаться на первых этажах зданий площадью от 100 до 400 кв.м (отдельный вход с улицы обязателен). Допустимые нагрузки на перекрытия при этом должны быть не менее 500 кг на кв.м. Обязателен индивидуальный въезд для инкассаторских машин и бокс для разгрузки.
Банковские отделения оборудуются специальным хранилищем для ценностей, кассовым узлом с защитой на окнах, бронированными дверями и усиленными стенами. Дополнительная специфика: повышенные требования к охранным системам, мощная система вентиляции и дымоудаления, а также бесперебойное электропитание (не менее 40 кВт и резервные источники).
Основным спросом пользуются помещения под доп. офисы с максимально открытой планировкой, где можно разместить один или два операционных зала, сейфовые комнаты и технические отсеки.
Как отмечают в Knight Frank St Petersburg, помещения площадью 350-400 кв.м банки берут под комплексное обслуживание нескольких групп клиентов: ипотечный центр, обслуживание VIP-клиентов и обслуживание физ.лиц. Если точка рассчитана только на обслуживание граждан, самый популярный запрос – 150-200 кв.м. Ранее в ходу были более просторные объекты – до 250 кв.м, но с развитием платежных сервисов в режиме онлайн поток клиентов в операционных залах снизился. Как правило, при выборе места банки ориентируются на предпочтения собственной клиентуры. Офисы, которые работают с представителями бизнеса или рассчитаны на обслуживание туристов, преимущественно располагаются в центре Петербурга, отделения для обслуживания горожан – в спальных районах.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
- В результате программ оптимизации и отзыва лицензии у нескольких организаций на рынке имеется достаточное количество вакантных банковских помещений. А новые точки открывают в основном только стабильные банки с устойчивыми финансовыми результатами. За прошедшие пару лет наибольшую активность на петербургском рынке проявлял лишь Сбербанк, который был занят оптимизацией занимаемых площадей: закрывал нерентабельные подразделения и открывал новые в топовых местах.
Ставки практически не изменились, как и сроки экспозиции. В случае закрытия какого-либо отделения наиболее ликвидные объекты поначалу сдаются по максимальным ставкам, но если помещение вакантно более полугода (что теперь снова не редкость), собственники готовы идти на уступки и давать скидки арендаторам других профилей.
Хотя использовать такое помещение под какую-либо другую функцию из-за демонтажа конструкций достаточно сложно. Поэтому в первую очередь собственники ждут прихода других финансистов, однако банков все же уходит больше, чем может зайти на площадки. Еще одна особенность: если помещение освободилось в результате программы оптимизации, значит, банк посчитал этот офис менее рентабельным, чем другие.
У нас уже есть примеры, когда бывшие банковские помещения смотрят компании иных профилей, и собственники готовы предоставлять большой льготный период на ремонт и сделать зачет вложений, чтобы новому арендатору было рентабельно демонтировать все сложные банковские конструкции и разместить там свой бизнес. Такие объекты готовы брать в первую очередь представители общепита и магазины премиальных продуктов.
Юлия Ситникова, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris | CBRE:
- Спрос на помещения для банков сохраняется на уровне 2016 года. В связи с волной отзыва лицензий такие объекты стабильно появляются на рынке. Неизменной остается и ротация арендаторов: одни отделения сокращают, другие открывают. Как правило, банкиры подыскивают уже оборудованные офисы со специфическим оснащением: кассы, депозитарные ячейки, сейфовое хранилище и т.д. Демонтаж всего банковского оборудования – это большие затраты, которые на данный момент арендодатель вынужден брать на себя. Поэтому собственники таких помещений надеются вновь сдать их такому же арендатору. Доп.офисы открываются преимущественно во встройках, а также на первых этажах бизнес-центров с хорошей транспортной доступностью. Арендные ставки варьируются в среднем от 750 до 2000 руб. за кв.м, в зависимости от расположения объекта и его площади.
Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
- В целом динамика банковского сектора по отношению к докризисному периоду ниже, так как игроков стало меньше. Причиной тому стали более жесткие требования ЦБ и отзыв лицензий. Зато крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24 и другие) стали более активны. Они открывают дополнительные офисы площадью в среднем по 300-400 кв.м.
До 2015 года большая часть банковских помещений успешно пересдавались. И, если место было более-менее привлекательным, то срок экспозиции составлял не более месяца. Сейчас требования в финансовом секторе усложнились, так что далеко не все объекты, даже ранее занятые банками, подходят. Например, по нашим данным, Райффайзенбанк не открывает теперь офисы на первых этажах жилых домов. По этой же причине его офис переехал с Невского, 101 в МФЦ «Олимпик Плаза». А на ул. Жуковского бывшее помещение банка «Александровский» также не привлекло банковские структуры, так как оно находится в цоколе жилого дома. И после длительного ремонта там скоро должно открыться заведение общепита.
Андрей Бурунов, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости East Real:
- Арендуемые банками площади находятся в диапазоне 300-600 кв.м (в случае если это головной офис банка), и от 100 до 200 кв.м, если это дополнительные подразделения. При выборе помещения самым важным фактором становится месторасположение. Головные офисы всегда открываются максимально близко к центру, в местах с высоким трафиком и возможностью размещения рекламной вывески. Обязательно нужно предусмотреть место для парковки (а если это VIP отделение, требуется подземный паркинг). Безусловно, в первую очередь рассматриваются помещения, уже оборудованные под банк.
Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Стоит отметить, что на основных торговых улицах Петербурга банки придерживаются точечного развития и предпочитают арендовать площади, которые ранее занимали арендаторы того же профиля. В то же время помещения, которые прежде занимали банковские отделения, находят себе арендаторов и в других сферах. В частности, в бывших помещениях Райффайзенбанка на Невском и Загородном проспектах в дальнейшем открывались заведения общепита. Интересный пример: открытие в будущем нового отделения Citibank в бизнес-центре Fort Tower на Московском проспекте. Банк был заинтересован в аренде нового помещения и предъявлял высокие требования к техническим характеристикам объекта.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:
- Банки были активны и в 2016 году, не замедляют темпы и сейчас. Например, Райффайзенбанк не так давно открыл два новых отделения на севере и на юго-западе Петербурга, и в планах у него – как минимум еще два. «Сити Банк» начнет работать в новом БЦ «Форт Тауэр». В прошлом году «Банк Югра» арендовал офис в деловом квартале «Невская Ратуша». Там же планирует открыться ВТБ24 в ближайшее время. В то же время некоторые банки сокращают присутствие, закрывая точки, например, Сбербанк.
В разных банках практикуется разная политика: кто-то уже устал арендовать старые встроенные помещения и смотрит только новые БЦ; другие, понимая, что в данных локациях нет хороших объектов, берут встройки, ремонтируют их и лицензируют под себя. В основном рассматриваются помещения под отделения площадью порядка 150-250 метров. В некоторых случаях ставки могут доходить до 10000 рублей за кв.м в месяц, включая КУ и НДС. Есть случаи и покупки встроенных помещений площадью до 200 метров.
Источник: http://komned.ru/
