Объем предложения офисных встроек в 2013-м практически не менялся. В четверке самых востребованных у клерков районов – Центральный, Петроградский, Московский и Выборгский. Помещения в новостройках пока мало влияют на объем листинга. Зато в сегменте бизнес-центров отмечен рекордный ввод новых объектов за последние пять лет.
По данным ASTERA, за прошлый год офисный рынок Петербурга пополнился 18 высококлассными деловыми комплексами – по совокупности около 216 000 кв. м. В том числе были введены и знаковые объекты: первая очередь «Невской Ратуши» и офисный небоскреб «Лидер тауэр». Более 60% общего объема сданных в эксплуатацию площадей позиционируется в классе А. Доля вакансий составляет в среднем 12% для зданий уровня А и 8% – для категории В.
Структура рынка встроенных офисов существенно не менялась. Больше половины предложения традиционно сосредоточено в четырех центральных районах Петербурга. В основном это конторы не более 100 «квадратов», имеющие вход со двора. Интереса к представительским вариантам практически нет; изредка подобные заявки поступают от компаний, которые не нашли подходящий офис в бизнес-центре класса А. В четверке самых востребованных у клерков районов остаются Центральный, Петроградский, Московский и Выборгский.
Срок экспозиции привлекательных встроек не превышает в среднем полутора месяцев. Однако помещения во дворах исторического центра могут простаивать без арендаторов до четырех месяцев, а в спальных районах – пустовать по полгода и дольше.
Наиболее популярны блоки по 150–300 «квадратов». Контору, как правило, подыскивают на первом этаже, хотя арендаторы могут рассматриваться и цоколи, обычно с заглублением не более полуметра. В листингах встречались самые разные по размеру варианты – от 14 до 2000 кв.м (целый этаж или двухуровневый офис). Новые объекты появляются на рынке, главным образом, за счет помещений в новостройках, которые по каким-либо причинам трудно приспособить под торговлю.
Анализ спроса показывает, что предпочтения арендаторов на стороне бизнес-центров. В первую очередь это связано с желанием фирм переложить заботы об эксплуатации на профессиональную управляющую компанию и оптимизировать собственный штат. К встройкам наибольший интерес по-прежнему проявляют сервисные фирмы: страховые компании, банки и турфирмы. Их привлекают варианты на оживленных магистралях: Московском, Ленинском, Гражданском пр., пр. Просвещения и Энгельса.
Деловая активность сосредоточена в зонах вокруг метро «Невский проспект», «Маяковская», «Петроградская», «Спортивная», «Василеостровская», «Площадь Ленина», «Выборгская». В пределах основных торговых коридоров ставки на встроенные офисы обычно выше, чем в бизнес-центрах. В остальных зонах они, как правило, не дотягивают 10–15% до среднерыночных расценок на универсальные помещения.
Стоимость аренды небольших контор до 150 кв.м начинается с 700 руб./кв.м в месяц, более качественные помещения сдаются, как правило, от 800 рублей за «квадрат». Чаще они встречаются в Василеостровском, Красногвардейском, Московском, Приморском, Петроградском и Центральном районах. Наиболее дорогие конторы расположены в исторических кварталах Центрального, Адмиралтейского и Петроградского районов. В пределах «золотого треугольника» арендные ставки могут достигать 2500 руб./кв.м в месяц.
На протяжении 2013‑го наиболее ликвидные офисные встройки подорожали среднем на 3–4%, причем произошло это в начале года.
Мнения экспертов:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– В течение 2013-го введено рекордное количество площадей в бизнес-центрах (больше только в 2008-м). Наиболее востребованными остаются качественные офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах. По нашим оценкам, доля свободных площадей в офисных центрах класса А сейчас варьируется в пределах 15-20%. Высока вероятность, что ввод новых объектов приведет к дальнейшему увеличению вакансий. Заполняемость в секторе В, напротив, растет. За год уровень пустующих площадей заметно в таких объектах снизился и составляет 7-9%.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Для 2013 года характерен довольно высокий показатель поглощения офисных площадей. Однако во многом это произошло за счет крупных сделок с федеральными холдингами. Тогда как надежную устойчивость рынку придают небольшие компании, а вот они как раз были не так активны. Особенно заметно такой спрос снизился во втором полугодии. В минувшем году состоялось несколько крупных инвестиционных сделок.
Пожалуй, наиболее знаковая – приобретение компанией Fort Group бизнес-центров Группы ЛСР. Основной же тренд питерского рынка – превалирование новых объектов класса А. Причем по вводу площадей начинает доминировать Московский район. Среди БЦ, которые будут построены до конца 2014-го, около 30% располагаются именно там. Кроме того, растет интерес к объектам «зеленого» строительства. Так, первый в городе золотой сертификат LEED получил БЦ «Ренессанс Правда».
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar:
– Под конец года незначительно снизились арендные ставки на офисы класса А (на 1%), а в секторе В+ это было значительно заметнее – в среднем на 9,2%. Расценки в БЦ уровня В, напротив, выросли в среднем на 14,8%. По итогам четвертого квартала арендные ставки (с учетом НДС и коммунальных услуг) в среднем составляют 1550 руб./кв.м в месяц для класса А, 1235 рублей – для класса В+, 1056 рублей – класса В, 809 рублей – класса С.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
