Респектабельный Московский проспект – одна из основных торговых магистралей Петербурга и активно развивающаяся в последние пять лет офисная зона. Самые ликвидные помещения сосредоточены в окрестностях станций метро «Парк Победы» и «Московская», а также вблизи Сенной площади. Наименее привлекательной для бизнеса пока остаются территории, примыкающие к метро «Фрунзенская».
Московский проспект протянулся на 10,5 километров вдоль Пулковского меридиана. Разброс ставок аренды на помещения вдоль магистрали весьма широк: в зависимости от локации торговые встройки могут предлагаться от 750 до 8000 руб./кв.м в месяц.
Два наиболее успешных деловых района сформированы в начале и в конце Московского.
Крупнейшая торговая зона расположена в районе Сенной площади, где сосредоточены два молла – «ПИК» и «Сенная», продовольственный рынок, а также миниатюрный ТЦ «Адмиралтейский» на Московском пр., 3.
На въезде в город с юга продолжает торговать универмаг «Московский», занимающий первые этажи шести жилых многоэтажек по обеим сторонам проспекта. Под торговые залы отведено 12 500 кв.м, на четной стороне основное пространство занимают заведения общепита.
Еще один исторический универмаг – «Фрунзенский» – давно не используется по прямому назначению. Сейчас здание реконструируют под бизнес-центр. Здесь разместится очередной «Сенатор». Часть площадей позиционируется в классе А, часть относится к категории B+. Первый этаж (свыше 4000 кв.м) предлагают в аренду целиком. Со 2‑го по 7‑й уровни будет офисная нарезка. Запрашиваемые сставки – от 1100 до 1400 кв.м/руб. в месяц.
Середина проспекта – территория гипермаркетов. Первым в 2002 году появился «Максидом», следом в глубине квартала за станцией метро «Электросила» разместился «O’Кей». Рядом работает крупнейший четырехэтажный мебельный центр на юге города – «Мебельный Континент» (63 000 кв.м). В сентябре у «Электросилы» был достроен новый ТК «Электра», присоединенный к гипермаркету «О’Кей». Вокруг здания обустроена открытая стоянка на 800 автомобилей.
По соседству (дом 135) расположен семиэтажный торгово‑офисный комплекс «Золотое собрание», введенный в эксплуатацию в 2008‑м.
Еще один развлекательно-деловой комплекс разместился в центральном здании бывшей фабрики «Скороход» на Московском, 111 (около 12 000 кв.м). С октября 2013‑го там работает супермаркет «Азбука вкуса», с торговым залом – свыше 800 кв. м. Помимо магазинов и офисов функционирует клуб «Папанин» (1584 кв.м), входящий в сеть развлекательных заведений «Ретро Дискотека». В бывших заводских корпусах в глубине квартала расположены разнообразные утилитарные магазины и забегаловки.
Правительственную магистраль традиционно любят финансисты: тут разместились свыше ста дополнительных офисов и отделений банков (по данным Zoon.ru), причем у некоторых открыто сразу по несколько точек.
Крупные сети (такие как «КЕЙ», «Спортмастер», «М. Видео») обустроились на Московском еще в начале 2000‑х и пока что не намерены съезжать. Из автосалонов здесь представлен только «Фольксваген-центр, работающий по соседству с «Электросилой» с 1996 года. Спрос на офисную недвижимость вдоль магистрали стабильно высокий. По данным Colliers International, действующие бизнес-центры заполнены в среднем на 98%.
В конце проспекта наиболее известен БЦ «Московский», расположенный в здании бывшего Дома Советов на Московской площади. Еще один образчик сталинской архитектуры – бизнес-центр «ИФХ «Ленинец» на площади у Московских ворот, собравший под своей крышей преимущественно финансистов. Здесь работают фьючерсная биржа, разные брокерские и страховые компании.
Большая часть офисных зданий класса С и В сконцентрирована в середине магистрали. В основном это бывшие административные корпуса заводов или НИИ («Маяк», «Текстиль», «Московские ворота»). Имеются несколько деловых центров и на прилегающих к проспекту улицах: Варшавской, Заставской и Цветочной.
Здание бывшего аукционного дома «Союзпушнина» (дом 98) уже который год реконструируют под офисный центр, но дата завершения ремонта неизвестна.
Наиболее крупная сделка в офисном сегменте состоялась год назад, когда бизнес-центр «Электро» (Московский пр., 156) был полностью арендован структурами Газпрома.
Диапазон арендных ставок на офисы разного качества составляет от 800 до 1600 руб./кв.м в месяц. Объекты категории В на Московском пр. сдаются от 1100 до 1200 руб./кв.м (без учета НДС).
Крупный отельный бизнес приживается на правительственной трассе с трудом. К гостиницам «Парк Инн Пулковская» и «Россия», принимающим гостей еще с советских времен, пока добавился лишь комплекс у Московских ворот, состоящий из Holiday Inn на 557 номеров и апартамент-отеля «Стейбридж Санкт-Петербург» на 183 комнаты. Рядом также расположен БЦ «ДавыдовЪ».
На Московском пр., 73 компания NAI Becar открыла апарт-отель бизнес-класса Vertikal. Девелопер в 2010-м приобрел здешний недострой и превратил его в доходный объект.
Апелляционный суд возродил интригу в борьбе за коммерчески привлекательную территорию НИИ «Электромаш» на Московском пр., 100, расположенную по соседству с Новодевичьим монастырем. Росимуществу не удалось вернуть в федеральную собственность здания (всего 13 000 кв.м) с участком 3 га. ООО «ИнвестСтройСервис» – нынешний владелец имущественного комплекса, заплативший за него свыше 500 млн рублей, признан добросовестным приобретателем.
Мнения экспертов:
Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ритейла Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Несмотря на общее снижение рыночной активности, Московский проспект остается одним из основных торговых коридоров Петербурга, пользующихся спросом у разных групп арендаторов. Встройками интересуются операторы общепита, банки, продуктовые магазины, аптеки, интерьерные салоны. Экспозиция торговых объектов зачастую не превышает 2–3 месяцев.
В последнее время в этой зоне значительно выросло количество запросов на покупку помещений. Спрос, как и прежде, превышает предложение. В связи с этим продавцы обычно завышают цены на 20–35%.
Вдоль Московского успешно реализуются проекты по строительству жилья. В некоторых комплексах уже проданы все квартиры.
Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real:
– Новая деловая зона, формирующаяся вдоль Московского проспекта, является наиболее перспективной и быстроразвивающейся в Петербурге. В прошлом году в эксплуатацию ввели первый на Московском пр. бизнес-центр класса А – БЦ «Электро», который арендовал Газпром. Компания Solo выставила на продажу реконструированный БЦ «Московский, 94», относящийся к классу B.
На 2015‑й запланировано завершение реконструкции бывшего Фрунзенского универмага. На 2016‑й намечено открытие бизнес-центра Fort Tower на Московском пр., 141 (рядом с метро «Электросила»). Арендные ставки на офисные помещения, расположенные в зданиях категории А, начинаются от 1500 руб./кв.м в месяц.
В районе ст. м. «Фрунзенская» и «Московские ворота» строятся восемь крупных жилых комплексов – это около 9000 квартир класса «бизнес» и «комфорт», которые в основном расположатся на бывших промышленных территориях. Крупнейший проект редевелопмента реализуется на площадке завода «Вагонмаш». Здесь холдинг «Эталон» возводит ЖК «Московские ворота» примерно на 2500 квартир.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
– Московский проспект – один из основных торговых коридоров Петербурга: здесь представлены более 450 магазинов, без учета универмагов и небольших торговых центров. Одно из преимуществ магистрали для шопинга заключается в том, что на всем ее протяжении оборудованы парковочные места.
Арендные ставки на объекты стрит-ритейла варьируются от 2000 до 5500 рублей за кв.м в месяц. Уровень вакантных помещений составляет на текущий момент около 6,5%. Основной спрос на встройки формируют операторы общепита, банки, предприятия, оказывающие бизнес-услуги, а также магазины товаров для дома. Так, интерьерные бутики есть у марок Natuzzi, ERGO, Mr.Doors, «Мекран», Piterra, «Линия Интерьера», «Кухни Италии», Togas, Villeroy&Boch, Yves Delorme. В южной части проспекта образовался кластер из нескольких крупных сетевых магазинов стройтоваров и мебели, которые обслуживают жителей Московского и Фрунзенского районов.
А вот интерес операторов одежды и обуви к магистрали слабеет из-за высоких арендных ставок.
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Московский проспект пользуется заслуженной популярностью у арендаторов, но с осени 2014‑го ситуация стала меняться. Если раньше свободных торговых помещений было практически не найти, теперь доля вакансий варьируется от 3% до 6% – в зависимости от отрезка проспекта. Пустуют, например, встройки, где прежде размещались офисы банков Home Credit и «Таурус».
Актуальный диапазон ставок в районе ст. м. «Электросила» – от 1700 до 2000 руб./кв.м в месяц с возможностью торга.
Юлия Михеева
Ссылка на источник
