Администрация Санкт-Петербурга планирует упразднить практику возведения в городе апартаментов, не подкреплённых социальной инфраструктурой. На данный момент конкретные детали того, как чиновники намерены следить за строительством подобной недвижимости, не сообщаются. Власти подчёркивают, что сейчас апарт-отели строятся на земле, где запрещено сооружение жилых объектов. Их реализуют как коммерческую недвижимость. При этом, по данным аналитиков, более половины покупателей апартаментов используют их в качестве основного жилья. Особенности развития данного сегмента недвижимости в Петербурге обсудили наши эксперты.
Как данная инициатива может отразиться на стоимости апартаментов и спросе на них?
Альберт Харченко, генеральный директор East Real
Скорее всего, подобная инициатива в первую очередь скажется не на ценах, а на активности в этом сегменте в целом. Есть вероятность, что с вводом подобных нормативов для сегмента апартамент-отелей - строительство таких объектов станет экономически не выгодно.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге
Безусловно, включение в состав таких проектов социальной инфраструктуры, возводимой за счет застройщиков, приведет к повышению цены квадратного метра. В настоящее время, апартаменты в массовом сегменте для собственного проживания чаще всего приобретается в качестве первого жилья, как правило, молодыми людьми или молодыми семьями без детей или с одним ребенком. Это обусловлено низкой стоимостью юнитов и возможностью прописки у родителей. Эти сегменты населения наименее чувствительны к наличию детских садов и школ, зато важнейшим фактором для них является низкая цена. Соответственно, с ее повышением спрос может снизиться. При этом, возможно, наличие инфраструктуры привлечет сегмент более зрелых семей, с одним-двумя детьми, однако их объем спроса также сильно зависим от цены – при стоимости апартаментов сопоставимой со стоимостью традиционных квартир, они, скорее всего, предпочтут второй вариант. В высоких сегментах апартаменты для собственного проживания приобретаются состоятельными людьми и семейными парами, для которых определяющим является месторасположение объекта, качество дома, отделки, планировок, уровень дополнительного сервиса. Спрос в меньшей степени зависит от стоимости и наличия инфраструктуры. Для инвесторов, приобретающих апартаменты для получения дохода, удорожание квадратного метра приведет к снижению экономической привлекательности объекта, что также может негативно отразиться на спросе.
Алена Волобуева, MRICS, старший оценщик отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network
Спрос существенным образом не изменится, так как данный сегмент находится на начальном этапе развития в Санкт-Петербурге. Изменения стоимости в данном сегменте, по нашему мнению, также не произойдет. Предполагается незначительная коррекция стоимости, при условии положительной динамики на первичном рынке жилой недвижимости. Следует отметить, что в 4-м квартале 2013 году на первичном рынке наблюдалась стагнация.
Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
Несмотря на немногочисленность проектов апартаментов, представленных в городе, среди них можно выделить как минимум три отдельных формата объектов, каждый из которых застройщики называют апартаментами. Первый формат представляет из себя «гостиничные» апартаменты, они находятся под управлением одного гостиничного оператора и сдаются для проживания, как правило, на длительный срок. Пример такого объекта - апарт-отель Stay Bridge на Московском пр. 97Б. Второй формат - апартаменты, ориентированные на продажу частным инвесторам, однако находящиеся под управлением специализированной компании, которая централизовано, осуществляет сдачу апартаментов в аренду, их эксплуатацию и обеспечивает собственниками стабильный регулярный доход. При этом проживание собственников в таких проектах также возможно, но малораспространено. Наиболее яркий и крупный проект – YE’S на пр. Просвещения. К третьему формату относятся апартаменты, приближенные к обычным квартирам, но находящиеся в другом юридическом статусе. Они распродаются собственникам и ориентированы, прежде всего, на самостоятельное проживание. В большей степени такие объекты представлены в верхнем ценовом сегменте (элитная недвижимость). Но доля таких проектов постепенно будет расти и в классе комфорт.
Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
На мой взгляд, данная инициатива может отразиться только на проектах, имеющих отношение к массовому рынку. Апартаменты с эксклюзивной локацией, такие как «Монферран», имеют стабильно высокий спрос и устойчивое положение на рынке. Проекты, ориентированные на массовый спрос, напротив, за счет необходимости инвестирования в социальную инфраструктуру, рискуют потерять стратегически важную для данного сегмента разницу в цене предложения по сравнению с жилыми квартирами. Рост стоимости апартаментов вкупе с уже имеющимися проблемами – налоговые риски, более высокие по сравнению с жильем эксплуатационные расходы, проблемы с регистрацией – могут снизить привлекательность сегмента для потенциальных инвесторов. Хотя, полагаю, для сектора апартаментов опаснее даже не данная инициатива властей, а риски успешности реализации проектов и дальнейшего управления ими.
Как вы оцениваете текущий уровень и темпы развития данного сегмента в городе?
Альберт Харченко
На текущий момент в Петербурге реализовано 4 апарт-отеля: «Стейбридж Санкт-Петербург», элитный апарт-отель Crystal (Apriori Development Group), апартамент-отель SHARF HOTEL, апарт-отель в составе ЖК YES (ГК «Пионер»). В текущем году будут сданы апарт-отеля в «Литературном доме», реконструкцией которого занимается ЛСР-строй», апартамент-отель Vertical (ГК NAI Becar), а также апартамента в комплексе SALUT («Союз инвест девелопмент»). Учитывая заявления девелоперов, в ближайшие 3-5 лет появится еще около 5-7 новых апарт-отелей. Среди заявленных проектов можно выделить апарт-отель Avenue-Apart на улице Академика Павлова, 5, рассчитанный на 350 апартаментов (ГК «Бестъ»), апарт-комплекс «Петровский остров» рядом со стадионом «Петровский» («Кортрос»), апартаменты в МФК Ingria Tower на пересечении Северного проспекта и пр-та Энгельса («С.Э.Р»), а также апарт-отель на ул. Моисеенко. Что касается распределения предложения по районам, то говорить об этом не имеет смысла, поскольку проекты на рынке пока единичны, Минимальное количество апарт-отелей в центре обусловлено, во-первых, тем, что строительство апартаментов в центре возможно только за счет капитальной перестройки существующих зданий, а это зачастую удорожает проект, а, во-вторых, в центре достаточно высокое предложение гостиничной недвижимости.
Елизавета Конвей
По сути, рынок апартаментов начал активно развиваться только в прошедшем 2013 году, когда на рынке появились объекты во всех сегментах. Но говорить о районах-лидерах пока рано – проекты единичные. На текущий момент продажи открыты в пяти апарт-отелях, причем три из них вышли на рынок в 2013 году. Общее количество апартаментов в этих объектах составляет около 1 400 юнитов.
Алена Волобуева
В настоящее время еще не исчерпаны территории, пригодные для жилой застройки. Локация реализуемых проектов апарт-отелей не обладает существенными преимуществами (эксклюзивностью) по сравнению с предложениями на первичном рынке жилья, что наблюдается в Москве. Следовательно, пока не прогнозируется существенного увеличения темпов роста данного сегмента рынка недвижимости.
Леонид Захаров
Районами-лидерами по возводимым на данный момент апартаментам являются Выборгский, Московский и Петроградский, хотя количество реализуемых проектов по-прежнему штучно. Инициатива городских властей направлена, прежде всего, на третий тип объектов, где будут преобладать апартаменты для самостоятельного проживания, а также на проекты, находящиеся между третьим и вторым форматом, например Salut! на Дунайском пр., «Авеню – Апарт» на пр. Медиков, Vertical на Московском проспекте. Данная инициатива является понятной и логичной, поскольку город, безусловно, должен заботиться об обеспеченности жителей парковочными местами, что является наиболее актуальной проблемой, а также объектами социальной инфраструктуры, в то время как требования к гостиничной недвижимости подразумевают минимальную обеспеченность парковкой и не оговаривают необходимость социальных объектов.
Александр Веселов
Темп развития сегмента оцениваю как высокий. В Петербурге на разной стадии реализации находятся порядка 10 проектов, еще столько же заявлено к реализации или анонсировано. По количеству апартаментов лидируют Московский, Выборгский и Адмиралтейский районы. Для дальнейшего развития данного сегмента 2014 год должен стать определяющим в связи с вводом в эксплуатацию апарт-отелей, ориентированных на массовый спрос.
В чём плюсы и минусы данного сегмента для потребителя помимо ценовых факторов?
Альберт Харченко
В отличие от гостиничных номеров аренда апартаментов предполагает более длительный срок пребывания, а также наличие кухни в «номере». Что касается услуг, то их набор в апарт-отеле практически полностью совпадает с гостиничными сервисами. Текущее предложение показывает, что стоимость апартаментов практически соответствует стоимости номера в гостинице. По моему мнению, стоимость аренды апартаментов должна быть ниже гостиничного номера, но дороже аренды квартиры с качественным ремонтом, поскольку иначе – это становится просто альтернативой гостиничной недвижимости. Возможно, ситуация по стоимости аренды апартаментов измениться с вводом новых объектов.
Елизавета Конвей
Для потребителя плюсы могут быть в том, что апартаменты, как правило, обеспечиваются дополнительными сервисами. Если говорить о минусах, то опасения петербургских девелоперов связаны с тем, что наш рынок менее емкий, поэтому ограничения, существующие у этого формата - отсутствие регистрации по месту жительства, более высокий налог и тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита – оцениваются как риски, способные серьезно снизить интерес покупателя к проекту.
Алена Волобуева
Минусы: для людей, приобретающих апартаменты для постоянного проживания, актуальны бо́льшие расходы по налогу на недвижимость, по сравнению с жилыми помещениями. Также, деятельность управляющих компаний в апарт-отелях не регламентируется законодательством в сфере ЖКХ, что приводит к более высокому уровню операционных расходов, сопоставимых с уровнем в секторе коммерческой недвижимости и превышающий данный показатель рынка жилой недвижимости.
Леонид Захаров
Степень влияния возможных нововведений на экономику проектов оценивать необходимо для каждого конкретного объекта отдельно, но в любом случае застройщики должны быть заинтересованы, по крайней мере, в достаточной обеспеченности проекта парковкой, поскольку сложности с ней могут негативно сказываться на продажах. Социальная инфраструктура при ориентации проекта на сдачу в аренду несколько менее востребована, однако, логично предположить, что ее наличие также позитивно скажется на спросе со стороны инвесторов. В связи с этим инициатива властей представляется вполне разумной.
Александр Веселов
Основным преимуществом апартаментов является более низкая стоимость объекта за счет небольшой площади помещений, а также потенциально более высокая доходность при сдаче в аренду, чем у квартир.
Ссылка на источник
