Процесс редевелопмента промышленных территорий замедлился – сравнительно простые объекты уже разобраны инвесторами, наступает пора более сложных территорий, причем город в последнее время не спешит оказывать поддержку инвесторам в этом вопросе.
В Петербурге существуют территории так называемого серого пояса – зон промышленной застройки. Исторический центр окружен этими территориями, за которыми построены спальные районы. Сейчас, по разным оценкам, «серый пояс» занимает едва ли не 30% территории города.
Часто в зону редевелопмента промышленных территорий попадают такие значимые для города территории, как набережные Невы, рек и каналов Петербурга. Для девелоперов такие участки с видовыми характеристиками являются лакомым куском – на них, как правило, можно возводить жилье высокого ценового сегмента.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит, что сегодня большинство проектов относится к элитному сегменту. «И хотя в редевелопменте производственных территорий существует ряд препятствий, таких как перевод земли из производственной в жилую, поиск всех собственников приглянувшегося участка, согласование условий договора купли-продажи и т. п., по-прежнему территория центральных районов Санкт-Петербурга остается лакомым куском. И там, где невозможно возвести жилой комплекс, можно построить бизнес-центр, торговый центр, гостиницу или апарт-отель», – поясняет она.
Промышленные лидеры
Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения», уточняет, что сегодня лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является Московский район – 21% всех площадей (около 60 га). В Калининском районе совокупная площадь проектов под редевелопмент составляет около 46 га, в Невском – 41 га, в Адмиралтейском – 30 га, Красногвардейском – 20 га.
При этом Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, указывает, что процесс редевелопмента промышленных территорий в последнее время замедлился – сравнительно простые объекты уже разобраны инвесторами, наступает пора более сложных территорий, при этом город в последнее время склонен ограничивать их развитие.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, добавляет: «Успешно пройти этап административных согласований в последнее время стало гораздо сложнее. Я считаю, что действующее производство должно быть правильным (иметь современный вид, быть загруженным и т. д.), а сохранять неиспользуемые промышленные территории в их сегодняшнем состоянии нерационально».
Наиболее целесообразная сейчас для большинства крупных участков функция – жилая, но она же является и наиболее сложной для развития на бывших промышленных территориях.
Не только жилье
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк считает, что на бывших промышленных территориях следует построить не только жилые кварталы, но и все составляющие крупного мегаполиса. «Здесь должны быть созданы парки, общественные пространства, объекты транспортной инфраструктуры, должны оставаться экологически чистые предприятия, которые обеспечивают занятость граждан. Сделать промышленные территории исключительно зоной плотной жилой застройки неправильно. Иначе ситуация с «серым поясом» будет воспроизводиться, промышленные территории будут перемещаться все дальше на окраины города. За новым «серым поясом» вновь будут возникать жилые кварталы. История будет повторяться. Ситуация с «серым поясом» требует внимательного градостроительного осмысления», – рассуждает господин Вовк.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», считает, что и выносить все промпредприятия за пределы города не стоит: «Полностью выносить производство за пределы города чревато увеличением транспортных потоков. Петербург встанет в пробках, если ежедневно за город будет выезжать масса людей на работу и обратно».
Господин Оноков уверен, что наукоемкие предприятия следует оставить в Петербурге, а заводы вынести за его пределы.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, заключает, что стоимость редевелопмента промышленных территорий колеблется достаточно сильно и зависит от класса вредности предприятия, технологического процесса его работы и т. д. «В среднем инвестиции составляют 1200-1500 USD на 1 кв. м, но объем вложений может быть и ниже в случае применения креативных решений, например использования отделки «старых» помещений», – резюмирует он.
Роман Русаков
Ссылка на источник
