Выберите станции метро:
ПарнасПушкинскаяПроспект ПросвещенияПроспект ВетерановПроспект БольшевиковПролетарскаяПриморскаяПолитехническаяПлощадь МужестваПлощадь ЛенинаПлощадь ВосстанияПлощадь Александра НевскогоПионерскаяПетроградскаяПарк победыРыбацкоеСадоваяЗвенигородскаяВолковскаяЭлектросилаЧкаловскаяЧернышевскаяЧерная РечкаФрунзенскаяУлица ДыбенкоУдельнаяТехнологический ИнститутСтарая ДеревняСпортивнаяСпасскаяСенная площадьОзеркиОбводный каналОбуховоЕлизаровскаяДостоевскаяДевяткиноГражданский проспектГостинный дворГорьковскаяВыборгскаяВладимирскаяВасилеостровскаяБухарестскаяБалтийскаяАкадемическаяАдмиралтейскаяАвтовоЗвезднаяКировский заводКомендантский проспектНовочеркасскаяНевский проспектНарвскаяМосковские воротаМосковскаяМеждународнаяМаяковскаяЛомоносовскаяЛиговский проспектЛенинский проспектЛеснаяЛадожскаяКупчиноКрестовский остров
Выбрано:
    EastReal в мире: international
    русскийenglish
    Заказать звонок




    НАШИ УСЛУГИ
    Выберите район города или станцию метро:

    Район

    Метро


    Бизнес-центры под давлением. НиСП, 18.05.2015

    18.05.2015

    Компании, арендующие площади в офисных комплексах, готовы воспользоваться кризисом, чтобы добиться лучших условий за более скромную плату. Но у собственников и управляющих пока нет причин проявлять чрезмерную уступчивость. Состоится ли массовый исход арендаторов из дорогих офисов и при каких обстоятельствах придется думать о снижении ставок? Об этом шла речь на заседании дискуссионного клуба «НП», которое состоялось в деловом квартале «Невская Ратуша».

    Ирина Анисимова:

    – Наша беседа посвящена бизнес-центрам и сегодняшней кризисной ситуации. Как выжить в Петербурге тем, кто открыл новый бизнес-центр, и тем, кто уже работает, конкурируя друг с другом за арендаторов?

    Анастасия Ясинская:

    – Модно сравнивать нынешний кризис с кризисом 2008–2009 годов. Тогда, если помните, бизнес-центры в основном классифицировались не как А+, В‑, А++, а как новые, только что выведенные на рынок, и действующие. Новичкам приходилось очень непросто. Были примеры, когда в очень приличных зданиях люди сидели за коммуналку, а баланс рынка восстанавливался долго. Сейчас вы уже столкнулись с проявлениями деминга или еще рановато? И способны ли арендодатели договориться между собой и не обваливать рынок?

    Альберт Харченко:

    – Арендатор, как и в прошлый кризис, рассчитывает получить набор функций, положенный в классе А, за 1000 рублей в месяц. Картельного сговора между собственниками БЦ, естественно, не получится. Если кто-то готов «упасть» до 1000 рублей в Аклассе, он это сделает. Нельзя заставить девелопера, понесшего огромные расходы и остро нуждающегося в денежном потоке, не опускаться ниже уровня, который держат конкуренты. Хотя объективно факторов для снижения ставок пока нет. Наоборот, затраты растут.

    Реальные цифры, по которым закрываются сделки, никто сейчас называть не будет. Однако во всех аналитических отчетах фигурирует средняя цифра в 1500 руб./кв.м в месяц для Акласса. Возможно, мы не видим заметного снижения ставок, поскольку Газпром уменьшил вакансии в новых проектах, и уровень чистого поглощения сейчас примерно соответствует объему ввода площадей. Однако монополист уже выбрал все, что можно было получить оптом в высококлассных комплексах.

    Ирина Анисимова:

    – Нам приходится идти на компромиссы по части арендных каникул, отделочных работ, технических условий, бесплатных парковочных мест и пр. Мы действительно находимся на рынке арендатора, сохраняем при этом высокие ставки — от 1500 до 1800 руб./кв.м в месяц, но соглашаемся на разные поблажки. И если все их суммировать, получается, что нас отжимают по полной программе. Однако привлекать первых клиентов на объект, особенно крупный, непросто в любое время, а особенно в кризис. И если мы не хотим, чтобы комплекс пустовал, а мы просто не можем себе это позволить в силу экономики проекта, мы будем гибкими.

    Михаил Рожко:

    – В этом году, по нашему опыту, дисконт по реальным сделкам с крупными помещениями (свыше 500 кв.м) в действующих бизнес-центрах классов А и В+ составлял примерно 20% от первоначальной цены (докризисной, но адекватной).

    Эзгюр Эйридже:

    – Для объектов Renaissance Development конкурентами являются не сетевые компании, владеющие многими БЦ под одним брендом (такие игроки умеют считать), а собственники единичных объектов. За последнее время нашим арендаторам уже предлагали в центре отдельные здания или помещения по 850–1000 рублей за метр и 10–15 машиномест в придачу. Нам нечем ответить на этот демпинг. Мы не можем позволить себе снижать ставки до такого уровня, в противном случае бизнес станет нерентабельным. Однако если мы не уменьшаем арендную плату, значит, надо предпринимать что-то другое: делать косметический ремонт, предлагать бесплатную рекламу. Ведь все арендаторы прекрасно осведомлены, сколько они могут сэкономить. С начала года мы не потеряли крупных клиентов, но маленькие съезжают. Буквально: сегодня есть, завтра нет.

    Ирина Анисимова:

    – Они не съезжают, а закрываются на самом деле.

    Дмитрий Золин:

    – Мы 38 500 кв.м сдали в прошлом году, при этом у нас ни одной сделки с Газпромом. Почему все решили, что Газпром один делает рынок, я не понимаю. Да, сделки крупные, но есть и риски. У «Сенатора» сейчас в портфеле пять контрактов с Газпромом, и дважды монополист от нас съезжал. И это не очень здорово, когда у тебя вдруг 30% бизнес-центра неожиданно опустело. Нам повезло, что мы недавно банк посадили ровно на те же площади. Так что девелоперы, кто сейчас радостно заключают с Газпромом контракты, в 2018‑м могут позавидовать тем, у кого такого «якоря» изначально не было. Кстати, в контрактах с Газпромом нет заоблачных цен. Ставки существенно ниже, чем 2000 за метр.

    Действительно, клиентов стало меньше. Реально падает спрос на офисы до 100 кв. м. Таких заявок стало вдвое меньше. Каждый месяц от нас сбегают две-три небольшие фирмы.

    Крупные арендаторы все живы, но многие, на самом деле, ищут новое здание в центре с подземным паркингом по 1000 рублей. А у меня ставка 1700. Если арендатор готов занять этаж, скину 100–200 рублей с метра, но не больше. В сети «Сенатор» сейчас 25 зданий. И если я кому-то сдам офис по 1000 рублей, остальная тысяча арендаторов придет с таким же требованием. И тогда мы просто обвалим рынок.

    Ирина Анисимова:

    – То есть вы предлагаете договориться?

    Дмитрий Золин:

    – Я предлагаю не поддаваться на провокации тех, чье зданьице — одна-единственная бизнес-история. Если у них нет клиентов, нечем платить ипотеку, коммуналку или налоги, они готовы на демпинг и подводят всех. Конечно, приходится предоставлять арендаторам какие-то бонусы и привилегии. Но тренд все-таки позитивный. По моим прогнозам, средневзвешенная ставка по сети «Сенатор» вырастет за год на 2,7% в рублях. Это, конечно, вдвое хуже, чем в прошлом году, но все-таки не ноль и не минус.

    Что касается индексации, она зависит от того, на каких условиях арендатор входил в бизнес-центр. Если цена тогда была в рынке или чуть выше, я ее сейчас не индексирую. Но если я пустил клиента на более гуманных условиях, то теперь предъявляю ему 10%.

    Анастасия Ясинская:

    – Как у вас меняется уровень вакантных площадей?

    Дмитрий Золин:

    – Нам очень сложно корректно считать средний уровень вакансий по сети из-за постоянного ввода новых зданий. Но если говорить о давно запущенных комплексах, свободных помещений стало на 1,5% больше.

    Анастасия Ясинская:

    – До какого уровня вакансий вы готовы опуститься, не снижая ставку?

    Дмитрий Золин:

    – Компания выдержит снижение вплоть до 50%, финансовой устойчивости на это хватит. Но если рынок обвалится, нам придется ответить. В этом случае нам выгоднее будет опустить цены, чем удерживать их вопреки здравому смыслу. Я думаю, мы это сделаем, если увидим вакансию в 20% по нашей сети. Но до этого еще очень далеко.

    Например, новый и дорогой бизнес-центр на ул. Кропоткина (9800 кв.м) к апрелю 2015‑го был сдан почти на 60%, при том что акт ввода получен в марте, а первый контракт подписан в ноябре.

    На бывший универмаг «Фрунзенский» у нас был клиент, который хотел подписать долгосрочный контракт в рублях без индексации. Мы решили, что такие сделки — удел слабых. Тем более объект уникальный, и дешево мы его отдадим. Но свои прежние заявления, что сдавать будем по 2000 рублей, я, видимо, подкорректирую. Это уже нереально.

    Дмитрий Некрестьянов:

    – В офисном сегменте кризис ощущается меньше, чем в остальных секторах. По крайней мере, по складским и торговым объектам сейчас много споров идет в судах, а по бизнес-центрам их нет.

    Фактически рублевые ставки замерли на уровне прошлого года. А маленькие объекты могут конкурировать с сетями, потому что у них существенно ниже расходы. Введение налога с кадастровой стоимости привело к тому, что владельцы небольших площадей платят существенно меньше.

    Дмитрий Золин:

    – Это миф, что маленькие компании могут позволить себе более низкую ставку. Такой прибыли, которая есть у сетевых компаний, нет ни у одного собственника единичного бизнес-центра.

    Анастасия Ясинская:

    – Послушаем компанию, которая в этот интересный момент выводит на рынок крупный и дорогой объект…

    Андрей Пушкарский:

    – Хорошо, что у «Сенатора» нет пока своей атомной бомбы. Мы сейчас за 2,5 млрд рублей, процентов 70% из которых надо пересчитать в евро, достраиваем очень классный, достаточно большой бизнес-центр класса А+. На рынке он единственный. Очереди к нам нет. Но мы знаем, что тому же Газпрому, чтобы окончательно переехать в Петербург, придется за полтора года поглотить еще 100 000–150 000 кв.м, и почти 70% из них составит А‑класс. А вакансий в городе уже почти не осталось. Поэтому вряд ли Газпром мимо нас пройдет. Да и кроме него в городе есть десяток-другой арендаторов, которые могут позволить себе высококлассный офис по очень серьезной ставке. Во всяком случае, наш БЦ Universe мы сейчас сдаем по 3500 рублей за метр плюс коммуналка.

    Новый комплекс «Фландрия Плаза» у Московских ворот мы намерены ввести в эксплуатацию в начале лета, а к осени закончить благоустройство и отделку мест общего пользования «под ключ». Офисы будем предлагать в состоянии shell & core. Отделаем их уже вместе с клиентами после подписания контрактов.

    Анастасия Ясинская:

    – Получается, ваши инвесторы готовы ждать неопределенное время, пока объект окупится?

    Андрей Пушкарский:

    – Да. Когда политическая ситуация была совсем сложной, мы готовы были на пару лет повесить замок, оставить на объекте охрану и подождать. У нас нет причин демпинговать. Небольшой кредит, который у нас был, мы досрочно погасили.

    Ирина Анисимова:

    – Кстати, о строительстве. Даже крупные подрядчики сейчас становятся более сговорчивыми. Раньше они при подписании договоров выторговывали очень выгодные условия: низкие штрафные санкции, отсутствие ответственности за нарушение сроков. Сейчас у заказчика есть возможность кое-что поменять в свою пользу, даже если стройка уже идет. Если в перспективе нам придется пересматривать арендные ставки, почему не пересмотреть расценки, по которым мы строим?

    Анастасия Ясинская:

    – В «Лидер Тауэр» недавно открылся очень красивый офис Сбербанка с водопадами и прочими излишествами. Что происходит в единственном в городе офисном небоскребе?

    Денис Кириллов:

    – А хозяева ресторана, который занимает у нас 41‑й этаж, кстати, еще лифт золотой собрали.

    О Газпроме я бы говорил осторожно. Газпромовские топ-менеджеры не очень хотят переезжать в Петербург. У них закрыта программа покупки жилья для сотрудников. И судя по сделкам, которые они заключают, точка притяжения для газпромовских структур формируется на юге города, ближе к площади Победы. Давайте делать выводы.

    Что касается холдинга «Лидер Групп», бизнес-центр на площади Конституции — наш последний офисный проект, коммерческих площадей мы больше строить не будем. С этим зданием все получилось замечательно, два плюс два в сумме дали… семь! Не буду открывать все коммерческие тайны, но это правда.

    Реплика из зала:

    – Видимо, вы просто нефть нашли под зданием.

    Денис Кириллов:

    – Нет, мы продали площади. Все, которые планировали. У объекта несколько собственников.

    На самом деле, приходят люди с заявлениями, что готовы снять офис в «Лидер Тауэр» по 1000 рублей за метр. Я считаю, управляющим компаниям пора уже прекратить рассылку коммерческих предложений с заниженными ставками. Например, недавно у нас смотрела помещение 3000 кв.м очень известная фирма. Ради эксперимента я предложил им 800 рублей и «все включено». Дешевле, казалось бы, некуда, но клиент так и не объявился. Я так понимаю, что, вооружившись моим предложением, он просто запрессовал собственника бизнес-центра, где сейчас размещается, и отжал цену. Поэтому, если мы хотим удержать ставку, не надо рассылать коммерческие предложения в «воздух» — даже крупным и известным фирмам.

    Анастасия Ясинская:

    – А как обстоят дела в обжитом бизнес-центре «Лидер»?

    Денис Кириллов:

    – Он полностью сдан. Сделки на офисы площадью меньше 200 кв.м мы просто перестали считать: там идет постоянное движение. Небольшие компании въезжают, съезжают, расширяются, сжимаются, каждый месяц одна-две сделки обязательно происходят. А то и четыре-пять, как в декабре 2014‑го. Но нам это только в плюс.

    Людмила Рева:

    – Как брокер могу сказать, что в I квартале из всей коммерческой недвижимости «работали» только офисы. Причем все сделки, которые прошли у нас за это время, были связаны исключительно с переездами. Трудно сказать однозначно, улучшают ли арендаторы свои условия или ухудшают. Скорее, улучшают финансовые показатели, оставаясь в том же классе. Иногда компании берут меньшие площади по той же ставке, иногда добивают более низкой. Съезжают от тех собственников, которые не захотели вовремя уйти от валютных договоров. Причем на новом месте такие арендаторы соглашались на такую же ставку, но в рублевом эквиваленте.

    В общей сложности мы за три месяца сдали около 2500 кв.м офисов. Это немного, но цифра соизмерима с I кварталом 2014 года.

    Сергей Игонин:

    – На вопрос, что происходит на рынке, я бы ответил одним словом: ничего. И нас это радует. Мы решили, что, если придется выбирать между ставкой и заполняемостью БЦ, мы предпочтем второе. Времена меняются. Заново договориться с арендаторами мы всегда сможем, а вот с пустыми стенами разговаривать бесполезно. Заполняемость немножко меняется, но в рамках текущих колебаний, не более того. Сейчас она на уровне 95%. Если начнется отток арендаторов, будем снижать ставки. Но пока клиенты не съезжают. Наблюдается даже небольшое увеличение ставок. Правда, оно не компенсирует даже растущих расходов на коммуналку.

    Анастасия Ясинская:

    – У вас немало клиентов из числа представителей малого и среднего бизнеса. Они не исчезают из бизнес-центров по-английски из-за того, что приходится закрывать фирмы?

    Сергей Игонин:

    – Бывает и такое, хотя лавинообразного процесса мы не наблюдаем. Не видно и катастрофических изменений на рынке труда. В этом разница между англосаксонской и российской бизнес-моделями: там при кризисе лишние сотрудники идут «гулять», а у нас «люди — наше богатство», поэтому мы ждем светлого будущего и бережем человеческие ресурсы.

    Анастасия Ясинская:

    – А пресловутая оптимизация? Компании отказываются от части площадей, сдают помещения в субаренду?

    Сергей Игонин:

    – У нас не практикуется сдача в субаренду, но площади дробятся и оптимизируются. Некоторые из наших арендаторов были связаны с бизнесом «Ленэнерго». Им стало труднее работать после всего, что произошло в этой компании. Нам пока везет, освобождающиеся метры поглощают наши же арендаторы. То есть кто-то, напротив, расширяется. Например, неплохо чувствуют себя те, то пишут софт. Особенно если у них западные заказчики.

    Анастасия Ясинская:

    – Что происходит в благополучном БЦ «Пулково Скай», заполнившемся до кризиса?

    Андрей Хитров:

    – Арендаторы укрупняются. В прошлом году маленькие компании закрывались, уезжали в никуда, в первую очередь — недавно возникшие представительства московских фирм, либо зарубежных, которые только начинали работу в России. Остались достаточно сильные бизнесы. Даже транспортные предприятия и импортеры, которым в конце 2014‑го приходилось совсем туго, теперь говорят: «Нам бы еще немного места».

    Газпром — это вообще русское чудо. Девальвация рубля сократила их издержки по производству газа, их программы выполняются. И для нас это очень хорошая новость. Даже для тех участников рынка, которые не сдают помещения самому Газпрому. Дело в том, что возникает эффект перетекания арендаторов. Например, наши бывшие клиенты заполняют соседние «Технополис», «Аэроплазу», бизнес-центры на площади Конституции. У нас год назад было примерно 115 арендаторов, сейчас около 70, а к концу года останется 50. При этом 75% площадей занимают четыре крупные компании: Газпром, «Деловые линии», Сбербанк России и «Элтех». Все занято на 99,9%. Но лидеры рынка хотят расширяться даже во время кризиса.

    Ставки у нас растут в первую очередь за счет того, что мы предоставляем Газпрому помещения, которые уже были сданы — нам приходится расторгать договоры.

    Конечно, в евро наши арендные доходы упали на 10%, если сравнивать с прошлым годом, но в рублях они выросли на 15%. Совсем неплохо для кризиса. Любопытно, что Сбербанк недавно попросил 30%-ю антикризисную скидку. Мы не дали. Они сейчас ищут другой офис. Правда, у нас нерасторгаемый договор на 2,5 года.

    Анастасия Ясинская:

    – То есть вы не боитесь, что ваши клиенты скажут: «Соглашайтесь на 850 рублей, или мы уходим»?

    Андрей Хитров:

    – Они могут уйти, но аренду все равно придется платить весь срок действия договора. Большие компании, у которых офисы в разных бизнес-центрах, умеют оценить и эффективность персонала, и скрытые расходы. Все, конечно, хотят сэкономить. Но эта экономия может вылиться в более высокие затраты. Кроме того, Сбербанк вложил в отделку помещений в нашем бизнес-центре порядка 120 млн рублей. Переезжать в shell&core и делать все заново будет очень дорого.

    Екатерина Бурлянд:

    – Кстати, увлекаясь золотыми лифтами и другими затеями с отделкой, не стоит забывать о налоговых органах. Налог теперь платится с кадастровой стоимости здания, при этом лифты, в том числе и золотые, налоговая может посчитать как отдельное основное средство. Там подход формальный, и задачу наполнять бюджет для налоговиков никто не отменял.

    Ольга Урюпинская:

    – К вопросу о нерасторгаемом договоре. В последнее время в судебной практике наблюдается тенденция — признавать арендатора слабой стороной договора, особенно если он не имел возможности участвовать в определении условий контракта. Например, если у арендодателя есть своя типовая форма договора. А это дежурная ситуация в больших бизнес-центрах. В типовом договоре может содержаться пункт о том, что арендатор не вправе съехать до определенного срока. Либо у него есть такое право, но придется платить серьезный штраф. В 2014‑м и начале 2015 года было несколько интересных судебных решений, в которых такое положение признано несправедливым.

    Конечно, есть и противоположная позиция, когда судья говорит: «Какая слабая сторона? Вы коммерческая компания, существующая на рынке, вы огромный холдинг и говорите, что не могли участвовать в переговорах? У вас свободная воля есть, вы могли найти помещение с другими условиями». Все зависит от конкретного дела.

    Анастасия Ясинская:

    – А какой из судов встал на защиту арендаторов?

    Ольга Урюпинская:

    – В основном это первая инстанция, но несколько дел рассматривались в апелляции, и решения устояли.

    Формально 428‑я статья Гражданского кодекса предусматривает признание одной из сторон договора слабой, когда речь идет, например, о договоре техприсоединения, при подписании которого абонент вообще ничего не имеет права обсуждать.

    Анастасия Ясинская:

    – То есть сейчас эта норма распространилась на недвижимость?

    Ольга Урюпинская:

    – Да. Правда, я еще не видела таких решений по бизнес-центрам, но по стрит-ритейлу и складам они есть. А с 1 июля вступают в силу изменения в Гражданский кодекс, меняется и статья 428‑я. Понятие слабой стороны договора будет прямо применяться к предпринимательской деятельности, к отношениям арендодателя и арендатора.

    Денис Кириллов:

    – Все же нерасторгаемый договор — это круто. Пора перенимать опыт. Но вот у меня лежит документ о расторжении договора, заключенного на 15 лет, и компания готова на 14 млн рублей штрафа. Бывают ситуации, когда разумнее заплатить и быстро закрыть бизнес, чем его продолжать.

    Анастасия Ясинская:

    – Чаще, видимо, встречается ситуация, когда компании просто покидают офисы, и речь не идет ни о каких выплатах. Как заполняется «Санкт-Петербург Плаза»?

    Татьяна Разина:

    – У нас арендный бум. Для меня это неожиданно и необъяснимо. Потому что весь 2013 год не было никакого движения — до всяких кризисов, колебаний курса и т. д. Во второй половине 2014‑го, с началом санкций, к нам пошли арендаторы. Причем мы заключили договор с американской компанией. Так что в прошлый год мы входили с 10%-й заполняемостью, а сейчас она достигает 80%. Порядка 5000 метров сдали только в этом году. Мы не меняли арендную политику, не снижали цены. Но у меня все компании расширяются. Я оставила немного свободных площадей именно для этих целей, потому что постоянно идут заявки об увеличении офисов. Кстати, к нам въехала компания Avito, заранее сообщив, что будет расширяться, это было одним из ключевых условий сделки.

    Самый маленький блок у нас — 350 кв.м, арендаторы крупные, все с западным капиталом. Никто из них не скорректировал стратегию развития на российском рынке.

    Не могу сказать, что у нас сильно выросли операционные расходы, хотя оборудование в бизнес-центрах импортное. Мы в бюджете, и он не сильно увеличился.

    Ставки индексируются на 10% в год, причем суммы расписаны на весь срок договора. Были единичные обращения от клиентов с просьбой зафиксировать плату, но по поводу ее уменьшения не обращался никто. При том, что скидку на стадии подписания договора я давала не более 10%.

    Альберт Харченко:

    – Это говорит о том, что у каждого объекта рано или поздно появится свой арендатор. Другое дело, готов ли девелопер ждать этого. Если он хочет сдать офис по 2000 рублей, значит, со временем к нему тоже придут клиенты, но это будет очень нескоро. Если Акласс, как в 2008 году, сдают по 1000 рублей, арендодателю рано или поздно придется компенсировать скидку, подняв ставку до рыночного уровня. Выдержит ли ее клиент, который въехал по дешевке? У компаний, которые пришли в БЦ «Санкт-Петербург Плаза», взвешенная позиция и долгосрочные планы. Они знают, что цена — в рынке.

    Анастасия Ясинская:

    – Участвуете ли вы в переговорах об изменении условий аренды? Как изменился срок заключаемых договоров и много ли контрактов сейчас оформляют без регистрации?

    Альберт Харченко:

    – Участвуем настолько, насколько от нас этого хочет девелопер. Иногда нас просят отойти в сторону, поскольку это внутренняя кухня, у компаний есть штатные юристы. Мы наблюдаем, консультируем, подсказываем исходя из своего опыта. Мы все знаем, по какой причине заключаются договоры без регистрации. Сроки многих контрактов сейчас сокращаются. Это происходит тогда, когда собственник БЦ соглашается на ставку, которая ниже его ожиданий. Тогда ему проще зафиксировать ее на три года, пройти кризис, а затем начать новые переговоры с арендатором либо поменять его.

    Николай Антонов:

    – Я соглашусь с брокерами: средневзвешенная ставка в классе А — 1500 рублей за квадратный метр. Shell & core сейчас предлагают за 1350 рублей, есть отдельные варианты в премиум-классе по 1900 руб. В классе В+ средневзвешенная ставка составляет 1350 рублей. Новички готовы отдавать офисы и по тысяче, знаю такие примеры. Помещения, относящиеся к В‑классу, дороже чем по 900–1100 рублей не сдать.

    От нас некоторые арендаторы переехали в класс В+, улучшая свои условия, поэтому и вакансия увеличилась. Раньше нормальная заполняемость в наших объектах класса В была 96–97%, сейчас 92–93%. В классе С ситуация лучше, он заселен на 97–98%, еще и складская недвижимость помогает. Многие арендаторы сейчас офис и склад одновременно. Все такие объекты востребованы.

    Со ставками в классе С история интересная. Есть объекты на площади Конституции, которые снимают по 1100–1200 рублей с НДС. Локация вытягивает даже морально устаревшие здания. Бизнес-центры, у которых не такая удачная локация, сдаются по 600–700 рублей за кв. м.

    Мы в нынешних условиях снижаем операционные издержки. У нас 15 объектов в управлении, и мы можем позволить себе за счет масштаба где-то сократить людей, затраты, поработать с фирмами, которые работают на аутсорсинге, чтобы они снизили свои цены. Исходим из того, что маржинальный доход объекта на уровне 50% — это нормально. По отдельным объектам удается выручить 70%, но таких мало. Собственники, которые сами пытаются управлять большими площадками, редко получают больше 30–40%.

    Анастасия Ясинская:

    – Приятно, что, начав разговор с тревожных цифр, мы вышли на позитив. Встретимся опять через квартал, чтобы обменяться новыми впечатлениями от рынка.

    Двухчасовой обмен мнениями и опытом оказался весьма полезным, и участники дискуссии решили провести в этом году серию подобных мероприятий, встречаясь в свободном формате «круглого стола» на разных офисных площадках. Гостей готовы принять новые петербургские бизнес-центры, которые выходят на рынок в столь запоминающееся время: «Сенатор» в бывшем Фрунзенском универмаге на Московском проспекте, «Лидер Тауэр» на площади Конституции, «Фландрия Плаза» у Московских ворот. А осенью профессионалам обещана уникальная экскурсия под купол здания администрации в «Невской Ратуше». 

    Участники круглого стола:

    Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор»

    Андрей Пушкарский, генеральный директор «Универс Холдинг»

    Эзгюр Эйридже, заместитель генерального директора Renaissance Development

    Ольга Урюпинская, советник компании Dentons

    Альберт Харченко, генерального директор East Real

    Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»

    Сергей Игонин, управляющий партнер Холдинга «Ай Би Групп»

    Николай Антонов, генеральный директор УК PROFMAN, председатель офисного комитета РГУД

    Денис Кириллов, управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер»

    Татьяна Разина, исполнительный директор УК «Малая Охта» (ДК «Санкт- Петербург Плаза»)

    Андрей Хитров, генеральный директор EKE Group (ООО «Трансвэй Северо-Запад»)

    Михаил Рожко, директор департамента брокериджа компании NAI Becar

    Людмила Рева, директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas RealEstate

    Екатерина Бурлянд, директор отдела налогового и юридического консультирования Северо-Западный региональный центр КПМГ

    Ирина Анисимова, руководитель проекта «Невская Ратуша», модератор

    Анастасия Ясинская, главный редактор «НП», модератор

    Наталья Андропова

    Ссылка на источник

    << Вернуться к списку новостей
    Лучшие предложения