Согласно отчету компании JLL, объем ввода качественных офисных площадей во втором квартале оказался минимальным за всю нынешнюю историю рынка офисной недвижимости Петербурга и составил лишь порядка 3100 кв.м (завершена реконструкция БЦ Nevka на Выборгской набережной). Сроки сдачи других офисных объектов преимущественно перенесены на второе полугодие.
Итого, по подсчетам JLL, за январь-июнь на рынок вышло около 27 000 кв.м, что на 73% ниже чем за тот же период 2016-го. До конца года заявлен ввод еще около 125 000 кв.м качественной офисной недвижимости. Однако даже если все площади действительно будут сданы, то совокупный результат 2017 года сократится на 29% по сравнению с прошлогодним уровнем и станет рекордно низким за последние пять лет.
Объемы чистого поглощения офисных площадей также сокращаются. За последние три месяца арендовано в целом 37 000 кв.м, в целом за полугодие – около 69 700 кв.м (данные JLL). Сокращается и уровень вакантных офисов: в среднем с 5,9% до 5,0% в БЦ класса А; с 9,7% до 9,0% – в классе В. Общий объем офисных вакансий в Петербурге составляет около 240 000 кв.м, из которых 44 000 кв.м – объекты класса А.
Одной из наиболее крупных сделок по аренде стала сдача 10 000 кв.м в БЦ «Мегапарк» на Заставской улице. Арендные ставки там представлены в диапазоне 1200 – 1350 руб./кв.м в месяц. Кроме того, Северо-Западный филиал ПАО «МегаФон» арендовал для технических подразделений 6000 кв.м в БЦ «Смоленский» на Уральской улице (В.О.).
Самая крупная продажа последних месяцев – БЦ класса B на Московском пр., 139 (5200 кв.м). Ориентировочно сделку оценивают в 700-750 млн рублей.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А выросли на 0,6%, до 1647 руб. за кв. м в месяц, в классе В – на 0,9%, до 1177 рублей (включая НДС и эксплуатационные расходы). Самый значительный рост ставок с начала года наблюдается на Васильевском острове. Как отмечают в JLL, на данный момент ушла в прошлое характерная для этого района ситуация, когда местные объекты класса А стоили дешевле, чем офисы класса В, расположенные в других частях города.
По оценкам компании «АйБи ГРУПП», на конец июня средний уровень ставок для БЦ класса А варьировался от 1460 до 1660 руб./кв.м в месяц, класса В – от 987 до 1187 руб./кв.м. На рынке встроенных офисных помещений снять качественную контору можно за 800-900 руб./кв.м в месяц (рост ставок за последние три месяца – около 2,4%). Средний уровень цен по продаже – от 115 550 до 125 550 руб./кв.м. Встройка подорожала за квартал в целом на 12,3%. Максимальные ставки капитализации на рынке офисных объектов составляют 10,5%-11,5%.
Средний срок аренды – три года. Нередко действует схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, что компенсируется за счет последующей индексации. Самым востребованным форматом остаются помещения от 200 до 500 кв.м. Большинство арендаторов, считают в «АйБи ГРУПП», по-прежнему ориентированы на поиск помещения с чистовой отделкой. Тем не менее, часть компаний предпочитают офисы shell&core, производя ремонт за свой счет, но договариваясь при этом о включении расходов в размер арендной платы.
Объем ввода качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге
По данным JLL
Запрашиваемые арендные ставки по районам Санкт-Петербурга
По данным JLL
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Более четверти объема вакантных площадей как в классе А, так и в классе В сформировано объектами, которые изначально не предлагались в аренду блоками. Стратегия их собственников предполагала продажу или сдачу БЦ целиком. В отсутствие спроса через некоторое время они были вынуждены поменять свой подход. В некоторых случаях такие бизнес-центры готовы рассматривать продажу или сдачу в аренду здания поэтажно. Большая часть таких объектов расположена в центральной части города, а также БЦ «Полис» во Фрунзенском районе.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
- В первом полугодии прирост предложения по сравнению с итогами 2016-го составил всего 2%. За это время было введено в эксплуатацию с десяток офисных зданий, большинство из них – класса В. Основную часть поглощения также составили объекты класса В, что связано как с выводом на рынок новых объектов, так и с наличием широкого выбора вакантных офисных блоков. Наибольший спрос в течение полугодия был сформирован компаниями, работающими в сфере IT и телекоммуникаций. На рынке аренды отмечено снижение активности компаний, деятельность которых связана с «Газпромом». Среднее повышение ставок составило 6% в бизнес-центрах класса А и 4% – класса В.
Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка компании Maris | CBRE:
- До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию около 135 000 кв.м офисной недвижимости, однако для ряда проектов высока вероятность переноса сроков на следующий год. На фоне уменьшения ликвидного предложения наблюдается рост арендных ставок на офисные помещения. Средневзвешенная ставка в офисных зданиях класса А подросла на 1,7% по отношению к концу декабря; в классе В – на 9,4%. Основными драйверами спроса выступают компании IT сферы. Интерес, как правило, направлен на помещения в бизнес-центрах класса В.
Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:
- До конца года, по нашим оценкам, запланирован ввод около 100 000 кв.м качественной офисной недвижимости. Однако около половины из них – это проекты, по которым уже переносились сроки сдачи. По некоторым, заявленным в этом году, ввод уже перенесен на 2018-й. Большинство новых объектов строится для конкретного арендатора, поэтому рынок предложения арендных площадей почти не пополняется. Средняя площадь планируемых и вводимых в эксплуатацию объектов продолжает уменьшаться.
Постепенно увеличивается количество объектов, сертифицированных по экологическим стандартам LEED. И также растет доля арендаторов, учитывающих наличие такой сертификации при выборе помещений. На данный момент на рынке качественной офисной недвижимости около трети объектов соответствуют указанным стандартам.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
- С начала года наблюдался некоторый рост арендных ставок в классе А и В – около 1,5% и 2,5% соответственно в сравнении с концом 2016-го. По нашим оценкам, средневзевшенные ставки составили 1650 рублей для класса А и 1150 для класса В. Средний уровень вакансии – около 9%. В случае отсутствия резких потрясений «извне» рынок продолжит жить в том же ключе.
В последнее время укрепился тренд по вводу новых объектов под конкретного арендатора. Расширяется и география города: заполняются объекты, расположенные ближе к периферии города. Девелоперы стали более активно заниматься реконцепцией и редевелопментом объектов, чаще всего с целью повышения классности и привлекательности уже имеющихся БЦ. Однако в целом рыночную ситуацию можно описать как достаточно «тихую». Существенных изменений на рынке офисной недвижимости не происходит (и вряд ли произойдут до 2018 года).
Павел Сенин, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости East Real:
- Во втором квартале ситуация на рынке офисной недвижимости не сильно отличается от той, которую мы наблюдали в начале 2017 года. Показатели остаются на рекордно низких отметках. Уровень вакантных площадей продолжает снижаться уже второй год подряд: преимущественно из-за низких темпов ввода новых бизнес-центров. Превышение спроса над предложением создает предпосылки для роста арендных ставок практически по всем классам бизнес-центров. К тому же сложившаяся ситуация все чаще подталкивает собственников к реновации действующих объектов, что позволяет при минимальных вложениях существенно улучшить качество помещений. В свою очередь это влияет на низкий уровень ротации, так как арендаторы получают все необходимые улучшения, сохраняя локацию и уровень арендной ставки на ожидаемом уровне.
Источник http://komned.ru
