Средний проспект традиционно был самой загруженной магистралью острова. Условно ее можно разделить на две части: от наб. Макарова до 15-16‑й линий, где сосредоточена в основном дореволюционная застройка, и от 15-16‑й линий до Наличной улицы, где преобладают дома, возведенные после войны.
Наибольший объем торговых площадей — примерно 8000 кв.м — приходится на примыкающую к проспекту пешеходную зону вдоль 6-7‑й линий, официально открытую летом 2001 года. Самые ликвидные помещения площадью 150–350 кв.м расположены между 5‑й и 11‑й линиями. По оценкам брокеров, суммарный объем торговых помещений (в формате стрит-ритейла) вдоль самого Среднего проспекта не превышает 6500 кв.м.
Первый полноценный торговый комплекс появился на проспекте в начале 2000-х, когда компания Henry Chichester завершила реконструкцию бывшей табачной фабрики им. Урицкого на углу 9‑й линии, разместив там офисы и ТЦ «Торговый остров». Еще один торгово-офисный комплекс — «Андреевский двор» на Большом пр. В.О., 18 площадью более 14 000 кв.м.
В начала 2010-х средние ставки для стрит-ритейла вблизи ст. м. «Василеостровская» составляли 5000–6000 рублей за «квадрат» в месяц, для особо примечательных объектов они начинались от 7000 рублей. После начала ремонта подземки некоторые помещения стали сдаваться вдвое дешевле. И на данный момент к прежним ставкам так и не вернулись.
Зона в конце Среднего проспекта не столь привлекательна из-за слабой транспортной доступности. Найти встройки в районе 14-17‑й линий на Среднем проспекте можно от 750 руб./кв.м в месяц. Уровень ставок на удаленных от метро частях магистрали не превышает 1400 рублей за кв.м.
По данным JLL, с начала года основной спрос на аренду помещений на 6-7 линиях и Среднем проспекте наблюдался со стороны операторов общепита: их доля в общем объеме открытий составила 54%.
Доля свободных площадей на 6-7 линиях В.О. сохранялась на уровне 8% вплоть до конца сентября 2016 года. И это уже после открытия ст.м. «Василеостровская», после которого началось постепенное снижение объема вакансий. По итогам первого полугодия, отмечают в JLL, этот уровень составляет 4,7%. Средний проспект В.О. оказался менее чувствительным к закрытию метро. Доля свободных площадей как на период закрытия станции, так после восстановления ее работы сохраняется на уровне 4-6%; по итогам 1-го полугодия она составила 5,3%.
Как считают в А2 Retail, интерес к этим локациям есть, но качество помещений, зачастую, не соответствует требованиям арендаторов. Основная группа запросов поступает от продуктовых магазинов и рестораторов. Однако в силу технических особенностей бизнеса вписаться в исторические здания они могут не всегда.
Большая часть деловых центров сосредоточена не вдоль проспектов В.О., а на пересекающих их линиях. В зоне Среднего пр. находятся четыре БЦ класса А: два корпуса «Сенатора» на 17-й линии, «Магнус» на 9-й линии, а также «Густаф» на самом проспекте. На 7-й и 18-й линиях находятся еще два «Сенатора» класса В. На Среднем пр., 88 действует БЦ «Балтис-Плаза» площадью 27 589 кв.м, перестроенный из гостиницы «Гавань». Несколько бывших производственных корпусов НИИ «Гипроцемент» на Среднем пр., 4 тоже реконструированы под деловой центр размером 6000 кв.м.
На офисном рынке Васильевского острова доля вакантных площадей в течение всего 2016 года сохранялась на уровне 10-11%. Однако постепенное улучшение транспортной доступности привело и к росту спроса на конторы. Так, по оценкам JLL, в офисных объектах класса А и класса B доля вакантных площадей достигла минимальных значений за последние три года – 5,8% и 2,7% соответственно. А средняя вакантность офисов на 6-7 линиях, Среднем и Большом проспектах упала на 15,5 п.п. – с 19,6% в середине 2016 года до 4,2% к июлю 2017-го.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Александр Просенков, руководитель департамента street retail Colliers International в Санкт-Петербурге:
- Несмотря на открытие нового выхода ст. м. «Спортивная» и съезда ЗСД на Васильевский остров, которые значительно улучшили его транспортную доступность, существенных изменений в сегменте стрит-ритейла за последнее время не произошло. Торговые зоны вокруг ст. м. «Василеостровская» постепенно восстанавливаются после завершения ремонта станции. Количество вакантных помещений сокращается как на пешеходной улице, так и на Среднем пр. Однако пешеходный трафик ст. м. «Спортивная» по-прежнему низкий, и как следствие, это не повлекло за собой какого-либо заметного изменения состава арендаторов на прилегающих магистралях.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Стоит отметить, что ставки аренды на 6-7 линиях и Среднем проспекте В.О. так и не достигли уровня до закрытия метро. Так, аренда объектов на линиях ниже на 25-35%, чем в конце 2015 года. Диапазон ставок граничит в среднем на уровне 2500-4500 руб. за кв. м в месяц (включая НДС). Стоимость аренды на Среднем проспекте ниже на 10-20%. Ставки – от 1800 до 4500 руб./кв.м в месяц.
Стоимость аренды в бизнес-центрах увеличились на 15% в классе А – в среднем до 1150 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), и на 11% в классе B – в среднем до 1070 рублей.
Потенциал для девелопмента, на мой взгляд, существует лишь в конце данных коридоров – в северной части 6-7 линий, где расположена территория завода им. Козицкого, и в западных частях Среднего и Большого проспектов. На развитие этих зон будет в перспективе влиять открытие станции метро «Большой проспект».
В сегменте стрит-ритейла инвесторов в первую очередь интересуют помещения на 6-7 линиях и на Среднем проспекте. Что же касается более крупной недвижимости, интерес тоже есть: при адекватной стоимости объекты до 12-13 линий привлекательны для покупки, однако таких предложений сравнительно немного.
Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
- 6-7 линия остается одной из самых востребованных пешеходных улиц города. Уровень ставок здесь варьируется от 2500 до 5000 руб. за кв. м в месяц. И не случайно «AB daily» открыла первый в Петербурге магазин именно здесь. Более половины местных арендаторов – предприятия общественного питания, другие профили представлены в меньшей степени. Ставки на Среднем пр. В.О. варьируются от 2500 до 6500 руб. за кв.м. Сейчас здесь также много кафе и ресторанов, но их доля заметно меньше – порядка 25%.
Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:
- Что касается арендных ставок, то как и на многих других магистралях в центре города, ценник спроса и предложения изначально не совпадает. Достаточно часто встречается ситуация, когда собственники выставляют помещения значительно дороже, чем потом закрывается сделка.
На Среднем пр. В.О. и на 6-7 линии В.О. ставка за метр в небольших помещениях (до 250 кв. м) может достигать 5000-7000 рублей. В помещениях большей площади – 4000-5000 рублей за кв.м. И то такие цифры встречаются редко. Большинство арендаторов размещаются по ставке до 4000 рублей за «квадрат». В пешеходной зоне максимальная цена достигает 3500-4500 рублей.
Большой пр. В.О. отличается от двух других торговых коридоров в худшую сторону. Здесь ставки могут быть ниже на 30-50% по сравнению со Средним пр. В.О. (от 4-5 линии до 8-9 линии) и пешеходной зоной у метро. Максимальный ценник – порядка 2000-2500 рублей за кв.м, и то лишь в самых интересных зонах.
Объем вакансии в этих коридорах значительно сократился. Было сдано около 90% помещений, длительное время пустовавших после закрытия ст. м. «Василеостровская». Нынешний объем вакансий в стрит-ритейле – на уровне 5-7%. К тому же большинство собственников стараются пересдавать помещения до момента их освобождения. При этом около метро наблюдается даже некая конкуренция – между операторами общепита и продуктовых магазинов.
Интерес инвесторов к этим локациям однозначно есть, в основном это сетевые операторы. Но объем предложения крайне низок. Очень мало объектов продается в интересных частях Васильевского острова. Помещения в новостройках раскупаются на самых ранних этапах строительства. При этом на острове еще есть зоны, которые нужно приводить в порядок за счет сноса аварийного фонда или редевелопмента невостребованных промышленных территорий.
Андрей Бурунов, зам. руководителя отдела офисной недвижимости East Real:
- Открытие ЗСД и дополнительного выхода cт.м. «Спортивная» оказали положительное влияние на спрос в секторе офисной недвижимости В.О. При этом, особой привлекательностью пользуется восточная часть острова, и можно ожидать, что спрос несколько возрастет и после окончания ремонта Тучкова моста. Однако я бы не сказал, что у района столь уж радужные перспективы: он по-прежнему не особо привлекает инвесторов, и по общему количеству качественного предложения занимает одну из низших позиций в городском рейтинге.
Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:
- После открытия центрального участка ЗСД и съезда на Морскую набережную на офисную недвижимость района наблюдается повышенный интерес, как со стороны потенциальных арендаторов, так и со стороны девелоперов. С начала года объем вакансий на острове постепенно уменьшается, а ставки на офисы показывают небольшой рост – в пределах 8%.
Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate:
- Действительно, спрос на офисную недвижимость на Васильевском острове вырос. Компании, которые рассматривали объекты в других районах города, но не смогли найти подходящие помещения, готовы арендовать помещения здесь. Теперь это такой компромиссный вариант, поскольку ЗСД решило вопрос транспортной связи южной и северной части города с островом. На данный момент объем вакантных площадей составляет 7%, это чуть ниже среднегородского показателя.
Традиционно спрос высок на офисные помещения до 300 кв.м, на такие площади поступает больше всего запросов. Но за последнее время на Васильевском острове совершались и сделки по аренде помещений большого метража – от 5000 кв.м. Пример тому, заполнение БЦ «Смоленский» (около 18 000 кв.м) еще до ввода объекта. При этом арендовали его крупные компании с известными именами. Ставки аренды показывают умеренный рост как в целом по городу, так и на объекты Васильевского острова в частности. В классе В уровень ставок в среднем составляют 800-1100 рублей за кв.м в месяц, включая НДС, в классе А – 1300-1400 рублей за кв.м. Стоит отметить, что сейчас на В.О. нет демпинговых проектов и собственники не предлагают каких-либо скидок.
Безусловно, есть потенциал и для девелопмента. Основной проблемой острова считались транспортные трудности. Сейчас они решаются: открылась «Спортивнвя-2», запущен ЗСД. В 2019 году планируется открытие станции метро – «Горный институт». Заявлен, например, проект строительства БЦ площадью порядка 17 000 кв.м на Косой линии, а также развития территорий «Максидома» на Уральской ул. Мы отмечаем интерес и со стороны конечных пользователей. У нас есть ряд запросов на помещения площадью 3000-5000 кв.м.
