На протяжении всего 2013 года уровень вакантных площадей в складских комплексах Петербурга оставался на рекордно низком уровне и составлял в среднем 1-2%. Более того, заполняемость некоторых комплексов, которые только готовятся к вводу в эксплуатацию, стремится к 100%
Прошедший год оказался для рынка складской недвижимости Петербурга первым в посткризисный период, когда, по данным Jones Lang LaSalle, было введено более 100 тыс. кв.м складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Последний раз эту планку рынок преодолевал в 2009 году, когда было введено 132 тыс. кв.м. «По состоянию на середину декабря 2013 года на рынок было введено 115 тыс. кв.м складских объектов, – рассказывает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Предложение отсутствует
Владислав Рябов, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Colliers International, предоставляет несколько другие данные. «Рынок складской недвижимости в 2013 году вырос на 95 тыс. кв.м, достигнув 1,169 млн кв.м», – отмечает эксперт.
По мнению же экспертов Knight Frank St Petersburg, общий объем ввода спекулятивных площадей по итогам 2013 года превысит аналогичный показатель 2012 года почти в 2 раза.
География ввода новых объектов в 2013 году была традиционной: это юг города – Шушары и окрестности, где сосредоточено более трети складских объектов, а также северная часть – Выборгское шоссе и район промзоны Парнас.
Среди введенных объектов можно выделить два здания складского комплекса класса А в логопарке «Осиновая роща». Комплекс расположен в Парголово, на Горском шоссе, 6. Застройщиком выступает компания «Осиновая роща» (корпорация «Стерх»). Первое здание комплекса площадью 23 тыс. кв.м предназначено для оказания услуг ответственного хранения, при этом часть складского комплекса площадью 4,6 тыс. кв.м была сдана в аренду. Второе здание площадью 13,8 тыс. кв.м, введенное в III квартале, вышло на рынок полностью сданным в аренду.
Также были введены вторая очередь складского комплекса «Орион Лоджистик» (ООО «Орион»), расположенного в промзоне Каменка, вторая очередь грузового терминала «Руслан» в поселке Шушуры.
Спрос по-прежнему высок
Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне, что еще более остро ощущается на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. В течение 2013 года на рынке продолжилась сдача в аренду складских помещений в строящихся объектах. В первую очередь такая ситуация связана с тем, что в уже введенных складских комплексах свободные площади отсутствуют.
«Объемы чистого поглощения соответствуют объемам ввода, так как уже к началу года уровень вакантных площадей был практически на нулевой отметке, – говорит Владислав Фадеев. – А вот объемы завершенных сделок очень значительны, однако речь идет о предварительных договорах аренды в будущих складских комплексах».
Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании, а также логистические и транспортные операторы.
Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg, отмечает, что по данным на конец III квартала 2013 года на рынке было реализовано тем или иным образом 185 тыс. кв.м складских площадей. До конца года планировалось к реализации еще 20-25 тыс. кв.м.
При этом сегодня наиболее предпочтительными объектами для арендаторов являются помещения площадью 3-8 тыс. кв.м. По мнению Елены Прозоровой, консультанта-аналитика отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, структура спроса по размеру запрашиваемых площадей вернулась к докризисным показателям. «Сегодня арендаторы рассматривают крупные блоки площадью 3-5 тыс. кв.м, – отмечает эксперт. – При этом в городе сложился дефицит предложения помещений от 5 тыс. кв.м единым блоком».
Что касается рынка субаренды складских площадей, то в Петербурге он остается неразвитым. «Существующие крупные складские арендаторы периодически предлагают в субаренду небольшие площади, но суммарный объем такого предложения на рынке остается незначительным», – говорят в Colliers International.
На протяжении всего года уровень вакантных площадей оставался на рекордно низком уровне и составлял в среднем 1-2%. «Доля вакантных площадей из-за отсутствия нового предложения снизилась до 2% в классе А, в классе В осталась на прежнем уровне и составила 1%, – отмечает Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar. – В перспективе в Санкт-Петербурге ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений».
Заполняемость некоторых складских комплексов, которые будут введены в ближайшее время, стремится к 100%. А, по данным Knight Frank St Petersburg, по состоянию на конец ноября 2013 года в Петербурге оставались вакантными менее 25 тыс. кв.м готовых к эксплуатации высококачественных складских площадей.
Ставки впереди предложения
Дисбаланс спроса и предложения привел к дальнейшему росту запрашиваемых арендных ставок на складские помещения класса А на протяжении 2013 года. В результате, по данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, рост с начала года составил около 8%, и ставки на такие площади достигли 130-135 долларов за кв.м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. При этом в складских комплексах класса А ставки операционных расходов варьируются от 35 до 45 долларов за кв.м в год.
Как замечают аналитики Colliers International, локальные девелоперы предпочитают использовать методику расчета аренды по принципу «все включено», при этом ставки рассчитываются преимущественно в рублях, тогда как федеральные и иностранные игроки рынка продолжают работать со ставками, номинированными в долларах или евро по схеме triple net (арендная ставка очищена от трeх основных видов дополнительных затрат: налогов, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).
Что касается арендных ставок в складских комплексах, то, по мнению экспертов, они оставались стабильными на протяжении всего 2013 года и находились на уровне 110-120 долларов за кв.м в год. Операционные расходы в этом классе в среднем составляют 30-25 долларов за кв.м в год.
По словам Владислава Фадеева, рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. Поэтому, в основном, на рынке заключаются долгосрочные договоры аренды, причем с достаточно жесткими условиями по их расторжению. При этом в арендных договорах, как правило, фиксируется ежегодная индексация арендных ставок, и на текущий момент она составляет 3-4% для ставок, выраженных в долларах.
Будущее за build-to-suit
Дефицит предложения высококачественных площадей в построенных складских комплексах приводит к росту числа проектов, реализуемых по схеме build-to-suit (строительство объекта для конкретного клиента). При этом актуальность таких проектов растет для клиентов, так и для девелоперов, ориентированных на реализацию проектов под конкретного арендатора с учетом его индивидуальных требований.
«Не исключено, что если в Петербурге не будет появляться профессиональных спекулятивных проектов, таких как складской комплекс Nordway, в котором сейчас реализуется вторая очередь, то на рынке будут преобладать проекты формата build-to-suit», – подтверждает Екатерина Иванова, заместитель руководителя складской и индустриальной недвижимости East Real.
Также растет спрос на земельные участки под строительство производственно-складских и логистических терминалов «под ключ». «Основной спрос на подобные проекты пока формируют продуктовые ритейлеры, – говорят в Colliers International. – Они ориентируются на строительство собственных распределительных центров, обращаясь к профессиональным девелоперам, уже работающим на этом рынке».
Индустриальные парки продолжили развитие
На рынке продолжает свое развитие такое направление как индустриальные парки. Наиболее активно сегодня реализуются следующие проекты: «Уткина заводь» (УК «Уткина Заводь Девелопмент»), «Федоровское» (UFG Real Estate), «Марьино» (ВТБ), Greenstate (YIT) и др.
Михаил Тюнин отмечает, что спрос на производственную недвижимость остается стабильно высоким, что на фоне практически полного отсутствия готового к эксплуатации предложения в сегменте производственной недвижимости высокого класса приводит к переориентации арендаторов на помещения более низкого класса.
В связи с ростом спроса на земельные участки в индустриальных парках Петербурга и ближайших к городу районов Ленинградской области девелоперы заявляют новые проекты. Так в III квартале 2013 года было подписано распоряжение о переводе земель лесного фонда площадью 123,7 га в категорию промышленных земель для строительства еще одного индустриального парка «Кола» во Всеволожском районе. Кроме того, межведомственная комиссия по размещению производительных сил на территории Ленинградской области одобрила проект индустриального парка в промышленной зоне поселка имени Морозова Всеволожского района общей площадью более 100 га.
Прогнозы
В среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости ожидается появление ряда крупных объектов как в Петербурге, так и в области. Так, по данным Jones Lang LaSalle, на 2014 год ожидается ввод около 260 тыс. кв.м, из которых 85% относятся к классу А. Среди наиболее крупных проектов можно выделить складской комплекс Armada (ХК «Адамант»), третью очередь логопарка «Осиновая роща» (ГК «Стерх»), вторую очередь логопарка NordWay (Hanner AB), третью очередь логопарка «Троицкий» (Resolute Asset Management LLP), складской комплекс «СТК Бугры» (ООО «Инвест Бугры»).
Эксперты Colliers International также замечают, что на рынке наблюдается рост интереса непрофильных девелоперов к складскому сегменту Петербурга и Ленинградской области, что, в свою очередь, может привести к появлению новых проектов.
Но, по прогнозам игроков рынка, несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающегося в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. Так, по словам Владислава Фадеева, на сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах.
Мнения:
Екатерина Иванова, заместитель руководителя складской и индустриальной недвижимости East Real:
Сегодня девелоперы не спешат заявлять новые проекты и начинать строительство новых очередей складских и логистических комплексов. Это связано с тем, что доходность складской недвижимости ниже других сегментов. Как известно, отставание Петербурга от Москвы по развитию разных сегментов рынка оценивается в 0,5-1,5 года. Уже сегодня в Москве ситуация со складами обстоит несколько иначе, многие девелоперы вернулись в этот сегмент после кризиса. Но в Москве по сравнению с Петербургом доходность таких объектов выше за счет более высоких ставок аренды и эффекта масштаба при строительстве складских комплексов (чем больше площадь возводимого объекта, тем ниже затраты на строительство 1 кв.м). Однако ситуация в Петербурге может измениться в случае строительства нескольких профессиональных спекулятивных проектов в разных частях города для удовлетворения потребностей арендаторов.
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar:
На текущий момент рынок складской недвижимости становится более привлекательным для девелоперов. И уже сегодня можно наблюдать девелоперскую заинтересованность как в покупке уже существующего бизнеса, так и в покупке земельных участков под складские помещение.
Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне. Как и в течение первого полугодия, во втором продолжилась практика записи потенциальных арендаторов в «листы ожидания», что способствовало росту конкуренции среди операторов за свободные помещения. В связи с такой ситуацией большая часть сделок на рынке аренды складской недвижимости заключается в еще строящихся комплексах.
В перспективе в Санкт-Петербурге ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. Но при этом на рынок должен выйти ряд крупных объектов, с появлением которых можно будет прогнозировать постепенный медленный рост вакантных площадей.
Ссылка на источник
