Декабрьская паника и январские каникулы не привели к росту стоимости «квадрата»
Нестабильность курса валют, усложнение политической обстановки, экономические мировые санкции – все эти факторы внесли свой вклад в возникновение ажиотажного спроса на недвижимость в конце 2014 года, когда резко увеличилось количество интересантов и сократилось время принятия решения.
Но очередной пик спроса практически не отразился на стоимости жилья на первичном рынке, за исключением жилых комплексов, срок строительства которых был близок к окончанию.
«В декабре на рынок вышло рекордное количество новых объектов, увеличив объем рынка недвижимости более чем на 8%, – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь». – При этом ликвидные объекты на завершающих стадиях строительства, на которые пришелся основной потребительский спрос, начали дорожать – увеличение цены могло составить до 8-10%. Объекты, испытывающие давление интенсивной конкуренции, остались на прежних ценовых позициях».
Что касается посленовогодних реалий, то, по словам экспертов, показатели спроса в январе были ниже, чем в конце года, но это также не привело к существенным ценовым изменениям на рынке. «Застройщикам все страшнее продавать ликвидный продукт по текущим ценам на нуле, пугают риски высокой инфляции, при которой за вырученные деньги дольщиков дома не получится достроить», – рассказывает Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real.
При этом ряд экспертов прогнозируют, что до конца года рост стоимости жилья на первичном рынке может составить 20%. «Мы ожидаем, что обесценивание национальной валюты при высокой импортной составляющей в строительстве – за границей закупаются присадки в бетон, комплектующие, оборудование, необходимое для производства строительных материалов, – приведет к увеличению стоимости жилья на 15-20%», – говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.
Слагаемые стоимости
По данным департамента жилой недвижимости NAI Becar, на текущий момент средняя стоимость квадратного метра в проектах эконом-класса составляет 70 тыс. рублей, комфорт-класса – 80-90 тыс. рублей, бизнес-класса – 120 тыс. рублей, элитных – около 200 тыс. рублей. Стоит отметить, что в Ленинградской области можно приобрести жилье на 15-25% дешевле в зависимости от местоположения жилого комплекса и его характеристик.
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», подсчитала, что, например, стоимость однокомнатной квартиры на этапе котлована в новостройках за КАД и на окраинах города составляет 2,6 млн рублей, в обжитых районах внутри городской черты и на намывных территориях – 3,2 млн рублей, в центральных районах города рядом с метро –5,5 млн рублей.
При этом эксперты по-прежнему сходятся во мнении, что наиболее рентабельной покупка будет в объекте, находящемся на «нулевом» этапе, поскольку разница стоимости «квадрата» в зависимости от стадии строительства может достигать 40%.
«При условии роста рынка и того, что объект привлекателен для покупателей, разница между ценой на старте реализации проекта и по его завершении может составить 30-40%, а то и все 50% (в сегменте “масс-маркет”), – говорит Екатерина Беляева. – Это также связано и с ростом рынка – средние цены растут со скоростью от 8-10% в год. В проектах бизнес-класса разница между ценами “нулевой” и построенной квартиры составляет порядка 20-25%. В элитных проектах эти показатели меняются в зависимости от появления новых предложений, поэтому ситуацию предсказать сложнее».
Однако, по словам Екатерины Бармашовой, ведущего аналитика АН «Итака», сегодня в среднем по рынку в домах на стадии котлована средняя цена квадратного метра выше, нежели в домах на стадии строительства этажей. «На нулевом этапе строительства (дома, срок сдачи которых запланирован на вторую половину 2016 года) средняя цена квадратного метра жилья находится на уровне 87 872 рубля за кв.м. Достаточно высокий уровень средней цены на данном этапе готовности дома закономерен. В IV квартале 2014 года в продажу вышло много жилых проектов комфорт-класса с изначально высокой ценой квадратного метра и с большим количеством студий и однокомнатных квартир в квартирографии», – делится данными эксперт.
Где купить дешевле?
Вне зависимости от экономической ситуации на стоимость квадратного метра оказывает влияние локация объекта. «На цену может влиять целый ряд факторов, такие как престижность района в целом, окружающая застройка, транспортная и пешеходная доступность, уровень инфраструктуры и другие», – рассказывает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Сегодня наименьшая стоимость жилья зафиксирована в районах, расположенных в отдалении от крупных транспортных узлов, преимущественно за КАД или рядом с ней. «Минимальный уровень цен сохраняют районы, удаленные от центра города, с неважной транспортной доступностью, – отмечает Екатерина Беляева. – Это Всеволожский (средняя цена 67 996 рублей за кв.м), Пушкинский (средняя цена 69 770 рублей за кв.м), Петродворцовый (средняя цена 69 540 рублей за кв.м), Колпинский (средняя цена 76 356 рублей за кв.м) районы».
В этих локациях главным образом строятся объекты эконом-класса с малогабаритным жильем, причем есть жилые комплексы, сплошь состоящие только из студий и однокомнатных квартир. Самыми популярными территориями под такую застройку остаются Мурино и Кудрово, Янино, Горелово, Новоселье, Колпино, окрестности Всеволожска, Шушары.
К наиболее дешевым районам Петербурга эксперты относят Калининский, Выборгский и Красногвардейский районы. По словам Екатерины Бармашовой, минимальная средняя цена квадратного метра недвижимости масс-маркет зафиксирована в Калининском районе – 81 278 рублей. На том же уровне цены в Красногвардейском и Выборгском районах (81-82 тыс. рублей за кв.м).
Традиционно лидерство по уровню стоимости принадлежит центральным районам города и локациям в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. В этих локациях девелоперы предпочитают возводить кирпично-монолитные жилые комплексы от комфорт-класса до элитного с улучшенными планировками квартир.
По данным ЗАО «БФА-Девелопмент», средняя стоимость квадратного метра в Центральном районе составляет 160 100 рублей, в Петроградском – 168 780 рублей, в Василеостровском – 111 430 рублей, в Адмиралтейском – 129 126 рублей, в Московском – 112 055 рублей.
Новые факторы ценообразования
Сегодня, помимо классических факторов ценообразования (класс объекта, местоположение и т.д.), на стоимость жилья оказывают влияние «начинка» жилого комплекса (планировочные решения, продуманные общественные пространства, развитая инфраструктура), наличие отделки, а также репутация и надежность застройщика. Как отмечает Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», спрос смещается в сторону крупных и надежных девелоперов.
Также не стоит забывать об уровне конкуренции. Полина Яковлева рассказывает, что чем больше жилых проектов расположено в одной локации, тем ниже в них будет цена. И наоборот: цена объекта, не имеющего конкурентов, будет выше.
Арсений Васильев отдельно выделяет такой фактор, как концепция проекта: «Идея определяет то, насколько комфортно будет жить в жилом комплексе – будут ли места для отдыха, детские сады и школы, магазины, где можно будет приобрети товары первой необходимости. Покупателям важна изюминка проекта, то, чем их жилой дом будет отличаться от множества альтернативных предложений. Концептуальные проекты более интересны сегодняшнему клиенту, и они могут рассчитывать на более высокий темп продаж».
«Падение года»
Ипотека являлась мощным поддерживающим и стимулирующим инструментом продаж в течение всего 2014 года. По данным АН «Итака», наибольшая доля сделок с привлечением ипотечных кредитов зафиксирована во II квартале 2014 года (38%). В IV квартале 2014 года этот показатель снизился до 33%. Это связано в первую очередь с увеличением ставок ипотечного кредитования. На текущий момент средние ставки по ипотеке варьируются от 17% до 20%. В связи с этим ипотечное кредитование уже нельзя рассматривать в качестве драйвера развития рынка жилой недвижимости – ипотечные ставки выросли, сделав кредиты дорогими и недоступными для большого количества граждан. Анализируя свой кредитный портфель и просчитывая риски неплатежей, банки ужесточают требования к заемщикам и объекту кредитования. Олег Громков отмечает, что под такой высокий процент потребители будут брать ипотеку только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием «вторички» и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-2 млн по такой ставке, сократится в несколько раз.
Стоит отметить, что в связи с ростом ставок по ипотеке застройщики начали активно работать над программами рассрочки для своих клиентов – прежде всего долгосрочной рассрочки. Екатерина Бармашова рассказывает, что многие застройщики сейчас пересматривают условия по предоставлению рассрочек. Уже анонсированы интересные варианты рассрочек на более длительный период (в среднем до 3-4 лет) со ставкой ниже, чем предлагают банки (15-18% годовых).
При этом Арсений Васильев считает, что полностью взять на себя банковские функции застройщики не смогут. «Ожидается, что доля ипотеки в общем объеме сделок на рынке недвижимости опустится до 10-15%. Значительная часть клиентов воспользуется рассрочкой – по прогнозам, порядка 45-50%.
Оставшаяся часть будет решать свои жилищные проблемы за счет продажи старой недвижимости или накопленных денежных средств. Единовременная оплата останется наиболее выгодной схемой оплаты квартиры для дольщика с точки зрения условий приобретения».
По словам Полины Яковлевой, уже сегодня можно наблюдать изменения в соотношении схем оплаты будущего жилья: «Если ранее доля покупателей жилья с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляла 60%, 30% клиентов единовременно оплачивали полную стоимость, а 10% оформляли рассрочку, то теперь ипотеку берут около 20% покупателей, 30% оплачивают полную стоимость квартиры, а 50% оформляют рассрочку».
При отсутствии государственной поддержки ипотеки и неснижении ключевой ставки ЦБ рынок первичной недвижимости может ждать пессимистичный сценарий. «Вернуть дешевую ипотеку будет тяжело. Внешнее финансирование закрыто, а внутреннее – слишком дорогое, – объясняет Олег Громков. – Все это быстро приведет к серьезному падению продаж “первички”. На рынке есть объекты, где при участии банков проходит 50% сделок и более. Могут возникнуть проблемы с очередями, недавно выведенными на рынок: при отсутствии хороших продаж и доступного финансирования строительства просто не на что будет строить в тех же темпах. Как минимум придется продлевать сроки сдачи».
Цены в неопределенности
В первую очередь тренд ценовой динамики будет зависеть от стабилизации рынка ипотечного кредитования – определения долгосрочных прогнозов развития этого рынка и его объемов. Значительное влияние окажет изменение объемов жилищного строительства. На текущий момент большинство строителей не озвучили свои планы по выводу новых проектов в продажу. Арсений Васильев к факторам, которые могут оказать существенное влияние на динамику стоимости «квадрата», также относит уровень инфляции: «Рост цен на строительные материалы и оборудование может заставить пересмотреть стоимость реализации квадратного метра жилья. Немаловажным фактором станет рост безработицы и возможное снижение уровня платежеспособного спроса», – говорит эксперт.
На текущий момент ряд экспертов рынка не прогнозируют падения стоимости «квадрата» на первичном рынке, а скорее, наоборот, говорят о росте или сохранении цен на текущем уровне.
Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон», замечает, что в последние годы цены росли на нашем рынке достаточно умеренно, вровень с инфляцией: «Поэтому, в отличие от 2008 года, мы не наблюдаем ценового пузыря. Для Москвы и Санкт-Петербурга до сих пор характерен дефицит качественного жилья, поэтому спрос на него остается высоким, хотя отдельные покупатели могут откладывать решение о покупке. При этом предложение жилья в ближайшее время может снизиться за счет девелоперов с неустойчивым финансовым положением, которые вынуждены будут сократить свои объемы строительства из-за снижения доступности финансирования. Сочетание этих факторов в условиях рублевой инфляции может привести к росту цен в пределах 15-20% за 2015 год», – объясняет эксперт.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», считает, что в пределах небольших колебаний цены будут сохраняться на текущем уровне. «Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы не видим предпосылок для снижения цен. Во-первых, ограничителем для уменьшения стоимости служит снижение курса национальной валюты. Существует некая психологическая привязка доходности бизнеса к валютной составляющей, хотя рынок функционирует в рублевой зоне. Во-вторых, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен». С коллегой согласен и Петр Буслов: «При условии, что спрос сократится на 20-30%, существенной коррекции цен не произойдет. С рынка уйдут инвесторы и люди, которые стремились сохранить свои деньги в условиях нестабильной ситуации. Девелоперы будут более ожесточенно конкурировать в борьбе за покупателя. Спрос распределится между крупными и надежными компаниями. Потеря клиентов грозит мелким застройщикам. Цены будут расти в пределах инфляции, по отдельным сегментам рынка (комфорт- и бизнес-класс) не исключено снижение стоимости квадратного метра».
Однако эксперт считает, что существуют предпосылки для реализации и менее оптимистичного сценария развития рынка, который возможен при значительном снижении платежеспособного спроса вследствие ужесточения условий по выдаче ипотеки и серьезного роста ставок. «Это приведет к сокращению спроса на жилье в принципе и падению рынка первичной недвижимости почти в два раза, – прогнозирует Петр Буслов. – Вывод новых проектов будет отложен, а стоимость строительства жилых комплексов в активной фазе реализации увеличится в пределах 10%. В более долгосрочной перспективе объемы строительства могут существенно сократиться, и рынок рискует столкнуться с дефицитом доступных квадратных метров. Ценовая коррекция будет более существенна, нежели в первом варианте развития событий. Произойдет укрепление рынка, при котором мелкие застройщики (10-15%) вынуждены будут его покинуть».
Ссылка на источник
