В 2013 году в Петербурге было введено свыше 230 тыс. кв. м офисных площадей, что почти на 70% больше показателей ввода 2012 года. При этом высокие темпы роста предложения, по оценкам экспертов, значительно опережают существующий на рынке спрос. Такая ситуация приведет к конкуренции проектов по качеству и цене, уверены аналитики рынка.
Совокупный объем ввода качественных офисных объектов за 2013 год в Петербурге составил 238,6 тыс. кв. м, что на 68% превысило показатель предыдущего года, говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. Наиболее значительный прирост нового предложения, по его подсчетам, был отмечен в IV квартале: «По итогам последних трех месяцев 2013 года было введено 117,7 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем за последние четыре года, начиная с IV квартала 2009 года».
По словам Алексея Гулевского, руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, всего за минувший год были сданы 18 бизнес-центров, и показатели ввода стали рекордными за последние пять лет.
Таким образом, к концу 2013 года совокупное предложение качественных бизнес-центров в Петербурге, по оценкам господина Гулевского, составило свыше 2 млн кв. м арендопригодных площадей.
Среди актуальных тенденций Владислав Фадеев отмечает заметное изменение структуры ввода в сторону роста доли объектов высокого класса. Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, согласна с коллегой и говорит, что начиная с 2008 года в объеме ввода увеличивается доля площадей класса А.
«По итогам 2013 года доля бизнес-центров класса А достигла 60%, что является наивысшим показателем за всю историю рынка Санкт-Петербурга. Прирост только в классе А в 2013 году составил 141,6 тыс. кв. м, что сопоставимо с объемом ввода всех качественных офисных центров в 2012 году, когда на рынок вышло 142,1 тыс. кв. м новых площадей», – поясняет господин Фадеев.
Иван Починщиков, коммерческий директор East Real, отмечает, что внимание девелоперов по-прежнему привлекают наиболее востребованные и привычные локации – Центральный и Петроградский районы. Но постепенно ориентация, по его словам, смещается на локации, удобные с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок.
По словам Владислава Фадеева, Московский район стал доминирующей локацией по вводу новых площадей. «Даже несмотря на введение в эксплуатацию первой очереди проекта «Невская ратуша», на долю Центрального района пришлось 34% от годового объема ввода (от ввода в IV квартале – 32%), тогда как на Московский район – 37% как в IV квартале, так и в целом за год. Среди бизнес-центров, которые будут построены в 2014 году, 33% также расположены в Московском районе. Лишь к 2016 году Московский район может уступить лидерство по вводу новых объектов», – приводит данные эксперт.
Согласно данным аналитиков Colliers International, в настоящее время в Санкт-Петербурге на стадии активного строительства находится около 40 бизнес-центров суммарной арендной площадью 440 тыс. кв. м.
Опережающие темпы
Эксперты отмечают, что высокие темпы роста предложения значительно опережают существующий на рынке спрос. «Данная ситуация вызывает смещение баланса спроса и предложения в сторону арендатора, особенно в сегменте офисов класса A. Вследствие этого девелоперы будут заинтересованы в заключении долгосрочных договоров аренды (от трех лет и выше), что в целом также выгодно и арендаторам», – рассуждает Алексей Гулевский.
По словам Владислава Фадеева, за 2013 год было поглощено вдвое меньше офисов, чем в 2012 году, – 121,4 тыс. кв. м. «На годовых показателях сказалось существенное сокращение объема поглощения в IV квартале в результате макроэкономической неопределенности и неуверенности компаний в отношении дальнейшего развития в городе. В последнем квартале 2013 года объем чистого поглощения составил всего 9,3 тыс. кв. м. Для сравнения, показатель аналогичного периода 2012 года был 60 тыс. кв. м», – делится данными господин Фадеев.
Иван Починщиков отмечает, что доля свободных площадей в офисных центрах класса А на конец года составила около 15-20%, включая объекты, находящиеся на стадии строительства, в которых ведется арендная компания. В бизнес-центрах класса В уровень вакансии составляет 7-9%.
По оценкам господина Починщикова, спросом в прошлом году пользовались как помещения площадью от 100 до 300 кв. м, так и крупные площади более 1000 кв. м.
Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются Московский, Приморский, Центральный и Адмиралтейский районы, говорит Екатерина Лапина.
По данным Colliers International, основной спрос на крупные площади формируют компании, работающие в нефтегазовом секторе, и IT-компании. Их доли в общем объеме сделок аренды составляют 36 и 18% соответственно, отмечают специалисты компании.
Средние рублевые арендные ставки в 2013 году выросли на 8% в классе А и на 5% в классе В. «Однако с учетом ослабления рубля рост ставок в долларовом выражении оказался меньше – 3% в классе А и 1% в классе В», – поясняет Владислав Фадеев.
По подсчетам Ивана Починщикова, средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса А находился в 2013 году в диапазоне от 1,5 до 1,75 тыс. рублей, в бизнес-центрах класса В и В+ – в диапазоне от 800 до 1,25 тыс. рублей.
Оптимистичные прогнозы
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, говорит, что в 2014 году заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 300 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Алексей Гулевский полагает, что в наступившем году темпы поглощения офисных площадей будут отставать от темпов ввода площадей в новых проектах, что приведет к росту уровня вакансии на рынке офисной недвижимости в целом.
«В зонах высокой конкуренции увеличится срок заполнения новых бизнес-центров, выводимых на рынок. В этих условиях будет наблюдаться более ранний старт арендных кампаний собственниками проектов, а поиск арендаторов на стадии строительства проекта и обеспечение предварительных договоров станет все более распространенным», – делают прогнозы аналитики Colliers International.
Иван Починщиков предполагает, что с увеличением числа бизнес-центров класса А на рынке Санкт-Петербурга возможна ситуация, что ставки в них могут пойти на снижение в результате роста конкуренции. Также он отмечает, что среди бизнес-центров, ввод которых планируется до конца 2014 года, 30% располагаются в Московском районе, на историческую часть города будет приходиться около 40%.
«Тот факт, что строительство бизнес-центров не в центре перестало быть критичным, дает подспорье для развития относительного нового для города сегмента бизнес-парков, – рассуждает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. – Новый офисный кластер может сформироваться в Буграх. Недавно стало известно о строительстве там бизнес-парка площадью 500 тыс. кв. м. компанией «Айтакс». Ранее компания «Арсенал-Недвижимость» также заявляла о покупке земельного участка площадью 32 га в Буграх, большая часть которого уйдет под офисы. Подобные проекты могут быть интересны арендаторам из нескольких сегментов бизнеса. Но для успешной реализации проекта важна его концепция, а также развитая транспортная инфраструктура. В качестве примера можно привести формирующийся офисный кластер в районе Пулково, где уже сейчас наблюдается недостаток общественного транспорта».
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– С учетом дальнейшего роста объемов предложения, большая часть которого придется на класс А, следует ожидать существенной конкуренции проектов по качеству и цене. Уже сейчас мы видим, что объекты, арендная политика которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов, сталкиваются со сложностями в реализации. В то же время заполнение качественных объектов, обладающих адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими темпами.
Ситуация на офисном рынке в 2014 году будет зависеть также от дальнейших административных решений относительно переезда Газпрома. Этот фактор пока остается крайне важным для рынка Петербурга.
Андрей Семериков
Ссылка на источник
