Сегодня рынок офисной недвижимости Петербурга переживает новую волну активного строительства. На конец декабря 2013 года, по данным East Real, общее предложение на рынке качественной офисной недвижимости достигло 2,5 млн кв.м. В течение года было введено 15 бизнес-центров общей площадью более 305 тыс. кв.м, что является рекордным показателем с 2008 года.
Среди крупнейших проектов, введенных в 2013 году, – первая очередь БЦ «Невская Ратуша» (70 тыс. кв.м), БЦ «Лидер Тауэр» (общая площадь – 49,5 тыс. кв.м), БЦ «Ренессанс Правда» (29,9 тыс. кв.м), БЦ «Сенатор» на улице Профессора Попова (27,6 тыс. кв.м), БЦ «Золотая долина» (24 тыс. кв.м), вторая очередь «Технополис Пулково» (21,7 тыс. кв.м), БЦ «Ренессанс Премиум» (20,5 тыс. кв.м) и БЦ «Преображенский» (14 тыс. кв.м).
Стоит отметить, что более половины из введенных бизнес-центров относятся к классу А, что связано с существующим высоким спросом на качественные помещения и, соответственно, ориентацией девелоперов на качество проектов. При этом, по мнению экспертов, с учетом дальнейшего роста объемов предложения следует ожидать на рынке существенной конкуренции проектов по качеству и цене.
Внимание девелоперов по-прежнему привлекают наиболее востребованные и привычные локации – Центральный и Петроградский районы. Но постепенно ориентация смещается на места, удобные с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок. Например, в прошедшем году продолжилась тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности, делового района вдоль Московского проспекта.
«Московский район становится доминирующей локацией по вводу новых площадей, – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Среди бизнес-центров, которые будут построены до конца 2014 года, 30% располагаются именно в Московском районе. На историческую часть города будет приходиться около 40% ввода офисных площадей как в 2013-2014 годах, так и далее до 2016 года».
Спрос остается неизменным
В течение последних нескольких лет спрос у потенциальных арендаторов офисной недвижимости остается неизменным и приходится на помещения до 300 кв.м, расположенные в высококачественных бизнес-центрах.
«Интерес потенциальных арендаторов все так же ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв.м, – рассказывает Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – На данные помещения приходится более 60% всех запросов. Однако происходит заметное смещение в сторону площадей от 100 до 300 кв.м».
При этом, как отмечают в компании East Real, востребованы и крупные площади более 1000 кв.м. «Переезд крупных компаний сегодня обусловлен невозможностью расширения арендуемой площади в пределах текущего места аренды, необходимостью качественно улучшить характеристики арендуемых помещений, а также желанием объединить разрозненные подразделения компании», – объясняет существующий спрос Альберт Харченко, генеральный директор East Real.
Что касается локации, то по-прежнему наиболее востребованными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном, Петроградском и Московском районах. Невысоким остается спрос на бизнес-центры, расположенные в Василеостровском районе, что в первую очередь связано со сложной транспортной ситуацией.
Эксперты Colliers International отмечают, что на рынке наблюдается рост числа сделок аренды в строящихся объектах с горизонтом ввода менее полугода. Так, например, компания «Технополис» ввела в эксплуатацию вторую очередь бизнес-центра «Технополис Пулково» с коэффициентом заполняемости 36%, а управляющая компания сети бизнес-центров «Сенатор» заключила договор аренды на 12,3 тыс. кв.м в почти достроенном объекте «Сенатор» на улице Профессора Попова. Арендатором нового бизнес-центра станет компания «Газпром Экспорт».
Заполняемость под вопросом
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам первых трех кварталов 2013 года рынком было поглощено 80 тыс. кв.м. «При этом в деловом районе “Московский проспект” (территория вдоль Московского проспекта, зона Пулково, площадь Конституции) по итогам первых трех кварталов поглощение составило 45% от всего объема по городу», – отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По разным оценкам, доля свободных площадей в офисных центрах класса А на конец 2013 года составляла около 15-20%, включая объекты, находящиеся на стадии строительства, в которых ведется арендная компания. При этом высока вероятность того, что появление в 2014 году новых крупных офисных объектов класса А приведет к дальнейшему росту доли свободных площадей. По словам экспертов Colliers International, это обусловлено прежде всего выходом на рынок бизнес-центров с низкой долей заполняемости.
Что касается бизнес-центров класса В, то уровень вакансии в них значительно снизился и составляет 7-9%. «Наибольшее снижение уровня вакансии произошло в офисных центрах класса В, где данный показатель упал на 40% по сравнению с показателями II квартала 2013 года, что вызвано стабильным интересом арендаторов к бизнес-центрам класса В при незначительном вводе новых объектов, – замечает Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar. – На фоне снижения уровня вакантных площадей в данном классе наблюдается незначительный рост арендных ставок на 2,3% (0,76% ежемесячно), что выглядит логичным при росте спроса на площади класса В».
Ставки не взлетят
По данным аналитиков рынка, в течение 2013 года наблюдался незначительный рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А и B, составивший в среднем 4-6%. Увеличение во многом обусловлено высокой степенью заполняемости БЦ, а также колебаниями курса валют.
Однако эксперты отмечают, что с увеличением числа бизнес-центров класса А на рынке Петербурга возможна ситуация, при которой ставки в них могут пойти на снижение в результате роста конкуренции.
По данным компании East Real, в 2013 году уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса А находился в диапазоне от 1500 до 1750 рублей, в бизнес-центрах класса В и В+ – в диапазоне от 800 до 1250 рублей. «Данные арендные ставки характерны для большинства предложений, при этом имеются бизнес-центры, где уровень ставок выходит за пределы указанных диапазонов, – отмечает Альберт Харченко. – Наибольшее количество бизнес-центров класса А, в которых ставка отличается от среднерыночных показателей, приходится на Центральный район, где высокие ставки обусловлены премиальным месторасположением и эксклюзивными видовыми характеристиками».
«Зеленые» офисы в моде
Одной из тенденций последних лет становится увеличивающийся интерес арендаторов к объектам «зеленого» строительства, в связи с этим растет и число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих объектов. Так, в 2013 году БЦ «Ренессанс Правда» первым в Петербурге получил золотой сертификат LEED Gold в категории «офисные здания».
Кроме этого, по данным Jones Lang LaSalle, в Петербурге на настоящий момент сертифицирован по стандарту BREEAM бизнес-центр «Мегамейд», использующийся под собственные нужды, а по LEED сертифицирован отдельный офис тренировочного центра на Пироговской набережной, 9.
«В Петербурге также есть несколько офисных зданий, которые подали заявку на сертификацию, но еще не получили ее, – говорит Владислав Фадеев. – Это, в частности, вторая очередь бизнес-центра “Технополис”. Есть несколько проектов, которые заявляют о будущем получении экологических сертификатов, например, бизнес-центр Eightedges».
По словам Альберта Харченко, как правило, использование технологий «зеленого» девелопмента увеличивает себестоимость строительства, и в среднем этот рост составляет 5-10%. «Но при этом в дальнейшем при эксплуатации такого здания, например, экономия воды может достигать 40%, а электроэнергии – до 50%», – отмечает эксперт.
Безусловно, с увеличением количества качественного предложения на рынке будет увеличиваться и конкуренция за арендатора, в связи с этим наличие сертификата экологичности может стать одним из конкурентных преимуществ, доказательством качества объекта. Так, например, экологичные здания востребованы среди иностранных компаний, у которых зачастую в корпоративных правилах закреплены определенные требования к условиям работы.
Рынок не останавливается
Сегодня, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на этапе строительства в Петербурге находятся около 450 тыс. кв.м офисной недвижимости, ввод которых планируется до конца 2014 года, при этом 58% из них относятся к классу А. Среди бизнес-центров, запланированных к вводу в 2014 году, можно выделить следующие объекты: БЦ Electro, БЦ Trinity Place (GHP Group), БЦ Eightedges (ГК Leorsa), БЦ «Виктория Плаза» (ХК «Адамант»), БЦ «ECO Статус» (Проминвестгрупп), БЦ «Сенатор» на Большой Пушкарской и БЦ «Сенатор» на улице Кропоткина (ФХК «Империя»), бизнес-центр на Варшавской улице (ООО «Потенциал-инвест»).
В последнее время активно развивается тенденция редевелопмента промышленных зон Петербурга и реконструкции исторических зданий с приспособлением их под общественно-деловую функцию. Например, БЦ «Виктория Плаза» появится на месте бывшего здания НИИ «Электронстандарт», а БЦ «Ренессанс Бизнес-парк» – на месте завода на улице Смолячкова, 4, где уже начался снос корпусов.
Также началось строительство бизнес-центра «Морская столица» (43 тыс. кв.м) на пересечении Зольной улицы и Дальневосточного проспекта. Проект будет реализован на месте золоотвала ТЭЦ-2. С 2013 года ведется реконструкция винных складов на Обводном канале, 199-201, и приспособление их под бизнес-нужды. Компания RBI проводит реконструкцию гаража Крюммеля 1913 года постройки, расположенного на улице Большая Посадская, 12. Во второй половине 2013 года также было анонсировано еще несколько проектов реконструкции исторических зданий под офисы.
Мнения экспертов:
Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Динамика развития рынка офисной недвижимости в течение 2013 года подтверждает ранее отмеченные стабильные прогнозы как по спросу, так и по предложению качественных офисных помещений. К началу 2014 года общий объем предложения высококачественных офисных площадей превысил 2,5 млн кв.м.
В целом, рынок офисной недвижимости достаточно консервативен и развивается соответствующе, поэтому определить какой-то тренд, который прослеживается на протяжении достаточного времени, сложно. Наиболее запоминающимися событиями на этом рынке остаются крупные сделки и ввод интересных проектов.
Отдельно стоит отметить тот факт, что на офисном рынке Санкт-Петербурга снижается средний размер запрашиваемых и арендуемых помещений. Исключениями из этого остаются сделки, связанные со структурами ОАО «Газпром».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
Рыночная ситуация подталкивает крупных девелоперов к сдаче объектов целиком или крупными блоками. С одной стороны, такое стремление вызвано приходом компаний федерального уровня. Так, за последние три года только структурами ОАО «Газпром» было занято свыше 60 тыс. кв.м.
Приведенные выше цифры показывают, что рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга развивается. Однако есть сигналы, сдерживающие оптимизм, который, в свою очередь, наблюдается исходя из абсолютных цифр по вводу и поглощению.
Связано это с тем, что высокий показатель поглощения во многом формируется крупными сделками, тогда как на устойчивость рынка влияют небольшие компании, а спрос со стороны небольших компаний, особенно во второй половине 2013 года, снизился.
Ссылка на источник
