Рынок коммерческой недвижимости Петербурга к концу 2016 года характеризуется сокращением свободных для аренды площадей. Темпы реализации новых проектов замедляются. К декабрю ставки аренды в офисном и торговом сегментах несколько подросли, однако ротация арендаторов при этом остается умеренной. «Коммерческая недвижимость» подводит предварительные итоги уходящего года.

Офисный сектор Петербурга, отмечают в Colliers International, демонстрировал лучшие результаты на фоне остальных сегментов коммерческой недвижимости, что обусловлено сокращением вакансии и началом роста ставок. Несмотря на рекордный за последние семь лет объем ввода – 260 000 кв.м качественных площадей, на рынок аренды из них вышло лишь 140 000 кв.м (остальные объекты были построены под конкретного заказчика).

Стабильный спрос на офисы привел к вымыванию с рынка крупных блоков, которые имеются сейчас лишь в восьми высококлассных бизнес-центрах Петербурга. За год стоимость аренды в бизнес-центрах класса А подросла на 8%, в классе В – 2%. Диапазон ставок варьируется от 750 до 1400 руб./кв.м в месяц (без НДС).

Одна из самых заметных сделок – аренда «Газпромом» офисной части комплекса Fort Tower (29 200 кв.м). Кроме того, летом «Газпромбанкинвест Северо-Запад» завершил продажу здания «Мезон Плаза» за 3 млрд рублей. А в декабре ГК «БестЪ» заявила, что недавно приобретенный ею торговый центр «Аура» (от ГК «Эталон») будет переделан в премиальный бизнес-центр. Сумма этой сделки оценивается примерно в 650 млн рублей. Средний уровень цен при покупке контор во встроенных помещениях составляет 118 500 -130 000 рублей за «квадрат».

В наступающем году в офисном сегменте ожидают снижения девелоперской активности. Количество крупных сделок сократится, зато подрастет интерес к реализации проектов в формате built-to-suit.

За прошедший год в Петербурге было открыто всего два крупных торговых центра – ТРЦ «Охта-Молл» и вторая очередь ТРК «Порт Находка». Их общий объем аренднопригодных площадей – 88 900 кв.м. Объем вакантных площадей в качественных торговых объектах сохраняется в среднем на уровне 6%, а в 2017-м прогнозируется не более чем в 4,5-5%. Одна из крупнейших сделок уходящего года – покупка «Лентой» 11 магазинов сети «К-Руока» за 11,4 млрд руб.

Большинство районов города насыщены типовыми торговыми центрами. Наименее обеспеченными остаются Пушкинский и Петродворцовый районы. В центральной части города нехватку в качественных площадях испытывают Василевский остров и Петроградская сторона. Наибольшей популярностью среди ритейлеров пользуются ТРК «Галерея», «Лето», «МЕГА Дыбенко», «Невский центр», «Европолис». Там снова вернулись к практике «листов ожидания». Максимальные арендные ставки в торговой галерее составляли около 70 000 рублей за кв.м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).

Ведущие игроки ритейла – операторы общепита и продуктовые супермаркеты. В то же время на рынок активно выходят новые заведения в формате недорогого «фаст-фуда»: Food Truck, Shaweroll, «Моко бургер», Amsterdam Chips Company и пр.

В сегменте складской недвижимости большинство новых объектов сдано по проектам built-to-suit. Основными заказчиками выступали компании Redmond, «Руслан», «Юлмарт», «Ашан», АКМ-2, «Деловые линии» и «Армада Парк». Прирост спекулятивного предложения в складском сегменте составил 50 000 кв.м, что на 27% меньше чем 2015 году (данные Maris | CBRE). Снижение активности девелоперов связано с ростом себестоимости строительства и с отсутствием доступного финансирования. Основными арендаторами качественных складских комплексов оставались торговые и дистрибуционные компании.

Спрос ориентирован преимущественно на аренду складов площадью не более 3000 кв.м в местах с хорошей логистической доступностью. Как правило, такие запросы поступают от производственных компаний, которые расширяют свой бизнес и работают в отраслях машиностроения и металлообработки. Средняя ставка аренды на складские площади составляет 350 руб./кв.м в месяц.

Крупные сделки у логистов заключались в первом полугодии. Так, компания Blackstone приобрела складской комплекс «PNK Шушары 2» (41 300 кв.м). Фирма «Модуль» закрыла сделку по покупке терминального комплекса в Шушарах, ранее принадлежавшего группе «Евросиб» (30 000 кв.м).

Индикаторы петербургского рынка в 2016 г.

По данным Colliers International, JLL, Maris | CBRE

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге:

- Подводя итоги года можно сказать, что реалии отчасти даже превзошли наши ожидания. Например, укрепление рубля положительно повлияло на сокращение стоимости импортируемой составляющей в строительных проектах. К основным тенденциям можно отнести стабилизацию рынка и начало восстановления основных показателей. Уровень вакансии постепенно снижается во всех трех сегментах коммерческой недвижимости. В офисном сегменте в третьем квартале ставки постепенно поползли вверх.

В сфере торговли стоит отметить повышенный интерес собственников к передаче ТЦ внешним управляющим в надежде увеличить их доходность. На продажу выставлен существенный объем качественных инвестиционных активов. Из последних кейсов стоит упомянуть ТЦ «Невский Центр» компании Stockmann. Наконец-то произошло долгожданное повышение активности fashion-сегмента. На рынок вышли новые бренды, такие как SWANK, ERES, Jil Sander Navy, Veta, Elis, O bag, Fashion House, Longines, Valentino, Brusnika, вернулись Terranova и KIABI. 

С точки зрения дальнейшего развития девелопмента ставки аренды все же еще слишком низкие на фоне заметно подросшей себестоимости строительства и рисков, связанных с неопределенностью будущего восстановления экономики. Еще одна из проблем 2017-го –недостаток качественных офисов для крупных компаний, так что далеко не все из тех, кто планирует переезд, смогут это осуществить.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге: 

- Разочарований этот год не принес, что само по себе оптимистично. Рынок либо соответствовал ожиданиям, либо превзошел их. Для всех сегментов характерно постепенное оживление спроса при сокращении ввода новых объектов. А вот его источники различаются. Так, в офисной недвижимости интерес сосредоточен всего в двух сферах – среди IT –компаний и структур, так или иначе связанных с «Газпромом». В определенном смысле это не очень хорошо: хотелось бы большей диверсификации.

В торговле спрос со стороны fashion ритейлеров восстановился: они занимают больше площадей, чем освобождают. Это, безусловно, положительный знак, хотя до докризисных показателей еще расти и расти.

Складской сегмент развивается за счет проектов built-to-suit, новых спекулятивных складов почти нет. При этом рынок логистики еще не адаптировался к новым условиям, так как макроэкономическая неопределенность, которая сильно влияет на складской сегмент, еще достаточно высока.

Спрос со стороны инвесторов постепенно оживает. Объем сделок растет, и эта тенденция сохранится в 2017-м. Во всех основных сегментах коммерческой недвижимости объемы ввода будут только сокращаться, а открытий новых крупных ТЦ так и вовсе не ожидается.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- Самый актуальный тренд уходящего года в офисном сегменте – подросший объем объектов в классе А, и при этом нехватка качественных помещений большой площади. Наиболее заметная сделка – аренда Fort Tower структурами «Газпрома». В следующем году крупные арендаторы явно будут испытывать трудности с подбором новых помещений. Можно ожидать и роста ставок на качественные офисы.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Результаты второго полугодия дали повод для осторожного оптимизма в торговой недвижимости: спрос подрос, постепенно начался сокращаться уровень вакантных площадей. Увеличился интерес со стороны fashion операторов. Самой заметной сделкой в сегменте ритейла стала покупка «Лентой» сети «К-Руока»: она была закрыта очень быстро, а магазины уже переоборудованы и сейчас работают под новым брендом.

Крупные инвесторы пока не спешат с анонсированием собственных планов, но при условии постепенного роста потребительской активности, в следующем году можно ожидать появления новых интересных проектов. Главная проблема рынка –отсутствие дешевых заемных средств, необходимых для развития.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real:

- Для рынка складской и индустриальной недвижимости характерна высокая доля строительства распределительных центров под ключ для клиента, стабилизация коммерческих условий и низкий процент вакантных помещений в качественных объектах. Большинство новых объектов вышли на рынок уже заполненными. Объем вакансий не превышает в целом 10%. Собственники складов гибко подстраиваются под каждого клиента. Основной спрос сосредоточен на небольшие площади - около 1000-2000 кв.м.