Крупнейшая торговая зона магистрали расположена в районе Сенной площади, где сосредоточены два молла - «ПИК» и «Сенная», продовольственный рынок, а также миниатюрный ТЦ «Адмиралтейский» на Московском пр., 3. На въезде в город с юга долгие годы успешно работает универмаг «Московский».
На середине проспекта функционируют гипермаркеты «Максидом» и «O’Кей». Рядом на Варшавской улице работает крупнейший четырехэтажный мебельный центр на юге города - «Мебельный Континент». Двухэтажный ТК «Электра» был пристроен к гипермаркету «О'Кей» в сентябре 2012-го. По соседству (дом 135) расположен семиэтажный торгово-деловой комплекс, введенный в эксплуатацию в 2008-м. Еще один развлекательно-офисный комплекс по-прежнему действует в центральном здании бывшей фабрики «Скороход» на Московском, 111. А в бывших заводских корпусах в глубине квартала разбросаны разнообразные торговые объекты эконом-класса и забегаловки.
Самые ликвидные помещения находятся у станций метро «Парк Победы» и «Московская» (и между ними), а также рядом с Сенной площадью. Арендой интересуются операторы общепита, продуктовые операторы, аптеки, интерьерные салоны. В последнее время значительно выросло количество запросов на покупку объектов, цена которых может достигать 350 000 руб./кв.м.
Спрос на офисную недвижимость стабильно высокий. В зоне влияния проспекта расположено два десятка качественных бизнес-центров. Диапазон ставок аренды варьируется на уровне от 800 до 1800 руб./кв.м в месяц. Большая часть офисных зданий класса С и В сконцентрирована в середине магистрали. В основном это бывшие административные корпуса заводов или НИИ. В 2014 году на проспекте был введен первый бизнес-центр класса А – «Электро», который теперь арендован Газпромом. Другой высококлассный БЦ, принадлежащий сети «Сенатор», работает в здании бывшего универмага «Фрунзенский» на углу Московского и набережной Обводного канал. В декабре прошлого года Fort Group целиком сдала бизнес-центр Fort Tower у ст.м. «Электросила» в аренду еще одной «дочке» Газпрома.
В районе ст. метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» строятся восемь крупных жилых комплексов: каждый из них обеспечен коммерческими площадями. Так, например, цена встройки в строящихся корпусах ЖК «Галактика» от компании «Эталон ЛенСпецСМУ» варьируется от 7,84 млн до 23 млн рублей.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Московский проспект – один из основных торговых коридоров Петербурга с точки зрения стрит-ритейла. Здесь расположено более 500 магазинов, не считая небольших универмагов и торговых центров. По количеству торговых объектов магистраль находится на первом месте в городе. В то же время, если говорить о плотности, то проспект не так уж и загружен: на 100 метров приходится около пяти магазинов (тогда как на основных центральных магистралях – 9-10).
Арендные ставки варьируются в достаточно широком диапазоне – от 2000 до 6000 рублей за кв. м в месяц. На текущий момент уровень вакантных помещений стрит-ритейла составляет около 8,5%. Ротация в последний год находится на достаточно низком уровне. За квартал меняется 4-5% арендаторов, что в полтора раза ниже, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга.
Вдоль Московского обустроено сразу несколько кластеров офисной недвижимости. А рост арендных ставок и минимальная вакантность объектов подтолкнули девелоперов к возобновлению активности. В Московском районе началась реализация сразу нескольких новых офисных центров класса В. Сам проспект остается одной из наиболее проходимых магистралей города. В дополнение к пешеходному потоку автомобильный трафик имеет высокие показатели круглый год. К тому же почти на всем протяжении трассы оборудованы парковочные места. В южной части имеется несколько крупных сетевых строительных и мебельных магазинов, которые в свою очередь сформировали кластер в сфере товаров для дома среди жителей Московского и Фрунзенского районов.
Непосредственно на Московском проспекте расположены десять бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью около 90 000 кв.м. Однако множество офисных зданий находятся на параллельных или примыкающих улицах (Цветочная, Заставская, Варшавская, Бассейная). Среди знаковых объектов можно отметить бизнес-центры Fort Tower и «Электро» у метро «Электросила» и «Сенатор на Московском» в здании бывшего универмага «Фрунзенский». Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах составляет 6,3%. В классе А свободных площадей почти нет (менее 1%), в классе В варианты есть, однако можно ожидать дальнейшего снижения вакансий до 4-5% уже до конца этого года. О ставках аренды в классе А говорить сложно, так как наиболее крупные объекты – Fort Tower и «Электро» полностью арендованы «Газпромом» и его структурами. В классе В арендные ставки выше среднегородских на 20-25% и составляют около 1400-1500 рублей за кв. м. в месяц (включая все расходы).
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
- Московский проспект - одна из ключевых транспортных магистралей, связующая центр города с южными районами и аэропортом «Пулково», именно она встречает гостей города. Возможно, именно поэтому, а может быть и из-за названия, проспект полюбился москвичам. Основные бизнес-центры здесь заняты структурами «Газпрома» – 76% от общей арендной площади бизнес–центров класса А – поэтому и инфраструктура меняется под их потребности и «кошелек». Ротация арендаторов в стрит-ритейле происходит с улучшением качества операторов и зачастую с ростом ставок . Хотя проспект всегда был популярен у ритейлеров в силу высокого пешеходного и автомобильного трафика.
Во всех объектах делового района «Московский проспект» вакантно лишь около 3100 кв.м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в бизнес-центрах класса А составляет 1600 руб. /кв.м в месяц, в классе В – 1350 руб. В целом Московский район стабильно лидирует среди запросов арендаторов.
На Московском проспекте расположено 218 помещений торговли и услуг – по совокупности это 25 300 кв.м. Из них вакантно 2400 «квадратов». Ротация составляет около 4%. Наибольшая доля стрит-ритейла приходится на операторов общепита – 28%, на втором месте банки и микрофинансовые организации – 18%; магазины товаров для дома – 15%. Кроме того, в зоне локального окружения работает девять торговых центров, самый крупный из них – ТК «ПИК».
Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail:
- Московский проспект никогда не терял свою привлекательность, даже в кризисный период. Максимально интересные локации расположены рядом со станциями метро, однако профиль арендаторов различен в зависимости от места. Так, в объектах рядом со ст.м. «Парк Победы» и «Московская» размещаются бренды сегментов «средний», «средний плюс» и местами даже luxury. В окрестностях метро "Технологический институт" и Сенной площади преобладают магазины более демократичного формата. При этом по ставкам аренды и ценам продажи все в принципе сопоставимы. В последнее время растет популярность и отрезка Московского проспекта у ст. м «Фрунзенская». Появление там качественных и современных жилых комплексов стимулирует приход более интересных операторов, чем были представлены ранее.
Вакантных площадей на Московском проспекте немного – 5-7%. Около наиболее загруженных станций метро на Московском проспекте всегда присутствует конкуренция за освобождающиеся площади. В 90% случаев помещения выходят на рынок по причине окончания срока действия договора. В этот момент все собственники хотят повысить ставку, в большинстве случаев им это удается. Желающих арендовать много. Это и банки, и продуктовый ритейл, и обувные магазины, и сотовая связь, и общепит. Все договоры, действие которых заканчивается сейчас, были согласованы 2-5 лет назад по тогдашним кризисным ставкам. В связи с этим сейчас собственник, как правило, увеличивает ставку иногда на 15-20%. Но это касается наиболее популярных локаций. В остальных происходит лишь ежегодная индексация ставки по договору.
Максимальные ставки – у ст. м «Московская»: от 6500 до 8500 руб./кв.м в месяц. У ст. м «Парк Победы» арендовать помещение можно за 2000-4000 рублей. Наиболее доступные цены – на отрезке от Обводного канала до Загородного проспекта и от Клинского переулка до Московских ворот (1200-2500 руб. за кв. м).
Павел Сенин, заместитель директора департамента офисной недвижимости East Real:
- Спрос на объекты коммерческой недвижимости Московского проспекта стабилен, что дает толчок к развитию девелопмента. Из новых можно назвать проекты бизнес-центра класса В+ – «Пушной Дом» и «Московский 94». Ожидается выход на рынок новой очереди бизнес-центра на Лиговском пр., 266, который находится в непосредственной близости к Московскому проспекту. Высокие показатели заполняемости демонстрируют уже действующие бизнес-центры - «Ренессанс Премиум», «Фландрия Плаза», «Собрание» и «Сенатор» на Московском. Офисные центры, расположенные не на первой линии проспекта, также хорошо востребованы.
Ставки аренды в зоне Московского проспекта для бизнес-цетров класса А составляют от 1400 до 1700 руб./кв.м в месяц, для помещений класса В+ – от 1100 руб./кв.м. Объем вакансий традиционно низок и находится на уровне 4-5%.
Источник: http://komned.ru
